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这份意向书真的无效吗？

杨红良


商品房买卖特别是二手房转让过程中，在正式签订房屋买卖合同之前，转让方和买受方往往会就签订正式买卖合同订立一份《房屋买卖意向书》。而在标的房屋有多个权利人的情况下，又往往只由其中一个权利人出面和买受人签署这份《房屋买卖意向书》。那么，这样的《房屋买卖意向书》的效力如何？下面，就以本人最近代理的一个案件说起。
在该案中，我方当事人是一套二手房的买受方，而该房屋的权利人共有两人。在中介公司的介绍下，我方当事人、中介公司和其中一名权利人三方共同签署了《房屋买卖意向书》，约定了房屋价款、支付方式等买卖房屋的必备条款，并约定了半个月后正式签署房屋买卖合同。为确保正式房屋买卖合同的如期签署，我方当事人根据意向书的约定，当场向签署该《房屋买卖意向书》的权利人支付了五万元的定金，对方收取了钱款并开具了收据，明确此笔款项为“定金”，同时在收据上还特别声明：“若除本人外，尚存在该房地产权属证明上记载的或非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产出售之权利，则视作本人已经取得该任何第三人关于出售该房地产的同意，并代表该任何第三人签署本收款收据。”
但是，收受了五万元后，对方事后以房屋另一权利人不同意出售房屋为由，最终没有按照约定和我方当事人签署正式房屋买卖合同。
为维护自己的合法权益，我方当事人依据《房屋买卖意向书》的仲裁条款，向上海仲裁委员会申请仲裁，被申请人为收取定金的对方当事人一人，请求裁定其双倍返还定金，理由是双方已经签订了购房预约合同，其中有定金条款并实际支付了定金，现对方因自身原因不同意签署正式房屋买卖合同，应当承担相应的民事法律责任。
立案两个月后进行了开庭。开庭审理时，对方辩称标的房屋系他和另一权利人所有，在另一权利人没有授权的情况下，他一人擅自与我方当事人签署的《房屋买卖意向书》应属无效，故只同意退还已经收取的五万元，不同意双倍返还。
开庭后等待了三个半月，我们收到了仲裁委寄来的裁决书。裁决书认为：本案中《房屋买卖意向书》的性质是我方当事人和对方当事人之间为未来签订正式房屋买卖合同而达成的预约合同。如果该意向书成立，双方由此而负有的合同义务是共同促成正式房屋买卖合同的订立。但是该意向书产生约束力的前提是意向书可以被实际履行。本案中，该意向书约定内容是未来签订标的房屋的正式买卖合同，必然涉及到对该房屋所有权的处分，获得被申请人和另一权利人两个房屋共有人的一致同意是处分该房屋所有权的先决条件。既然意向书的签订是为了促成正式房屋买卖合同的签订，而正式买卖合同又必须有房屋共有人的一致同意，故意向书有房屋共有人一致同意也就成为该意向书有效成立的必要条件。否则，在缺乏另一权利人对被申请人授权同意的情况下，意向书仅对被申请人产生约束力，另一权利人并无与申请人签订正式买卖合同的义务，这对将来正式买卖合同的有效订立——亦即意向书的实际履行——是法律上的重大障碍。鉴于另一权利人并未委托被申请人代理签订意向书，因此，仲裁庭认为，未经另一权利人的同意或者授权，申请人与被申请人签订的《房屋买卖意向书》无效。
基于对该《房屋买卖意向书》的无效认定，裁决书自然没有支持我方要求对方双倍返还定金的主张，而只是裁决对方返还已经收取的五万元。
由于本案实行仲裁，而我国对仲裁裁决尚未规定有实体救济的途径，所以本人在对本案裁决结果持保留态度的情况下，在此提出自己的观点，以求教于方家，争取对房屋买卖中这一普遍实行的做法在法理层面开展一次有益的探讨。
本人认为：本案中申请人和被申请人签订的《房屋买卖意向书》合法有效，被申请人在收取定金却反悔的情况下，应当承担双倍返还定金的法律责任。理由如下：
第一，《房屋买卖意向书》不同于正式房屋买卖合同，两者不能混淆。
正如裁决书所言，申请人与被申请人签订《房屋买卖意向书》的目的是在约定的时间、地点，按照已经约定的买卖条款签订正式房屋买卖合同，对标的房屋的转让来说，这属于“预约合同”。签订该《房屋买卖意向书》的我方当事人是房屋的买受人，另一方是标的房屋的两个权利人中的一人，他收取了五万元、开具了收据，同时声明在当时情形下可视作其已取得另一权利人之同意。这份《房屋买卖意向书》既然已由我方买受人和房屋的一个权利人共同签署，自然应当对他们两人产生法律约束力（裁决书认定“意向书仅对被申请人产生约束力”，推而言之则对另一房屋权利人不产生约束力，是对的）。买受方的义务是按照约定的时间和地点和房屋的权利人签署正式买卖合同，而收取了五万元定金的那一名房屋权利人的义务是确保自己和另一权利人共同按照约定的时间和地点签署正式买卖合同。正是在这个意义上，应当说这份《房屋买卖意向书》已经成立并生效，其中的定金条款由于定金已经实际交付而同样生效。
进一步而言，《房屋买卖意向书》具有自身的独立性，其生效与否不应当受制于其是否已得到标的房屋所有权利人的签署的影响，也不受制于日后没有在该《房屋买卖意向书》上签名的房屋其他权利人是否同意出售该房屋的意志的影响。本案裁决书认为，该《房屋买卖意向书》应当以“房屋共有人的一致同意”为其有效成立的“必要条件”，实际上是混淆了《房屋买卖意向书》和正式房屋买卖合同的本质区别。因为，正式的房屋买卖合同是对标的房屋所有权的直接处分，应当获得原所有权利人的一致同意，但《房屋买卖意向书》并非能够对房屋所有权作出直接的处分，故不应当以全体权利人是否同意出售为其生效要件。
第二，本案中不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
我国《合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法定情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。对照这一规定，本案中当不具备认定《房屋买卖意向书》无效的法定情形。
另外，值得一提的是，在本案裁决书中，对裁决结论据以作出的法律依据表述为“依据《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款及《中华人民共和国合同法》有关规定。经查，“《上海仲裁委员会仲裁规则》第五十七条第三款”为“仲裁庭由一名仲裁员组成的，裁决由仲裁员直接作出”，而至于“《中华人民共和国合同法》有关规定”具体指哪些法律条款呢，不得而知。也即是说，这份裁决书中，对依据什么具体的法律条文裁决《房屋买卖意向书》无效，实际上并没有阐述，这又难免让人颇费思量。
第三，认定该《房屋买卖意向书》无效，与社会实践实际不符，并且有害。
按照本案裁决书的推理逻辑，日后在二手房转让中应当如下操作，才能保证《房屋买卖意向书》的有效，并在此基础上确保正式房屋买卖合同的签订，即：标的房屋的所有权利人共同与买受人签订《房屋买卖意向书》并共同签收定金，或者至少由其他所有权利人共同委托一名权利人对外签署《房屋买卖意向书》并签收定金。
但是，如果这种要求确实成为法律规定的话，则无疑将极大地增加有关当事人的磋商和交易成本，与目前二手房交易实践中多数只有房屋权利人中的一人对外签署《房屋买卖意向书》的通常做法相悖，于法于理都是弊大于利。正如上海协成房地产经纪有限公司刘姓经理所言：“如果这样规定的话，我们使用了多年的《房屋买卖意向书》大部分是无效的，以后怎么办？”
综上所述，《房屋买卖意向书》仅为确保房屋买卖双方签订正式买卖合同而用，应当在实际签约双方间产生约束力，在没有特别约定的情况下，一旦签署即告成立并生效，其法律效力不应受标的房屋其他权利人是否在其上签署或其日后是否同意出售房屋的意志的影响。



上海市金茂律师事务所
杨红良律师
2009年10月28日

浙江省嘉兴市人民政府


嘉兴市扶助残疾人的若干规定



政府令第26号

　　《嘉兴市扶助残疾人的若干规定》已经五届市政府第6次常务会议审议通过，现予以发布，自2004年2月1日起施行。



市长：陈德荣

二○○四年一月七日

嘉兴市扶助残疾人的若干规定

　　第一章　总　则
　　第一条　为保障残疾人合法权益，根据《中华人民共和国残疾人保障法》和《浙江省实施<中华人民共和国残疾人保障法>办法》，制定本规定。
　　第二条 全社会都应承担扶助残疾人的责任，为残疾人平等参与社会经济生活创造有利条件。
　　第三条　本规定扶助的对象是指户籍在本市、持《中华人民共和国残疾人证》的残疾人。

　　第二章　康复医疗
　　第四条　各级医院、卫生院(社区卫生服务中心)等医疗机构对持证残疾人就医实施“一免七优先”，即免收挂号费(专家门诊挂号费除外)，就诊、划价、化验、检查、取药、缴费、住院优先。
　　第五条　市残联康复门诊部对残疾人实行“四免四优惠”，即免收挂号费、专家挂号费、诊疗费和注射费，化验费、手术费、心电图和B超检查费优惠50%。
　　第六条　对贫困残疾人装配假肢、矫形器、助视器、助听器等康复用品实行补助，经费由各县(市、区)残联承担。

　　第三章　教　育
　　第七条　各类幼儿园、中小学和职业技术学校必须招收能适应其学习生活的残疾儿童、青少年入园入学。残疾儿童的入学年龄可适当放宽。扶助困难残疾学生和经济上有困难的残疾人子女接受基础教育。对接受义务教育的，免收杂费和减免代管费、住宿费等费用；对接受学前教育、高中段教育的，减收或免收代管费、保育费、管理费、学费及住宿费等费用。教育部门要为残疾考生参加广播电视大、中专和自学考试提供方便，并适当减免经济困难的残疾考生的杂费。
　　第八条　聋哑儿童经语言训练取得康复证书后，要求进入普通幼儿园、普通小学随班就读，普通幼儿园、普通小学不得拒收，并应为他们提供适当的教育环境。
　　第九条　鼓励和扶助残疾人学习和自学成才。考取普通中专、大专、本科并求学的残疾学生凭学校录取通知书，通过自学取得国家承认相应学历的残疾学生凭毕业证书，由户籍所在地县(市、区)残联给予适当补助。对接受普通高中段教育的特困残疾学生可给予适当资助。经费在残疾人就业保障金中开支。

　　第四章　劳动就业
　　第十条　单位安排残疾人就业未达到法定比例的，在招聘人员时，应优先录用残疾人。单位与残疾职工解除劳动关系的，其基本生活费、经济补偿金或其他相同性质的费用比其他职工提高20%。各单位在解除劳动合同或开除、除名、辞退残疾职工前，须向市残疾人劳动就业服务处通报。
　　第十一条　各级劳动力市场要与残疾人就业服务机构密切合作，免费为有求职愿望的残疾人办理求职登记，免费进行职业指导。劳动保障、教育、民政、残联等部门要共同抓好残疾人的职业培训，并减免培训费。
　　第十二条　鼓励和帮助残疾人自愿组织从业或者个人创业。工商部门减半收取个体注册登记费和管理费；税务部门按税收政策规定给予减免税照顾；城市管理、银行等部门（单位）在摊位安排、信贷等方面给予支持照顾；残疾人从事饮食服务行业的，疾病预防控制机构减半收取体检费，卫生监督机构减半收取办证、监测费；残疾人从事文化娱乐经营的，公安、文化部门要给予优先照顾；残联可根据困难残疾人的申请，按照有关政策规定提供生产性扶助资金。
　　第十三条　残疾人个人提供劳务的收入，免缴营业税；残疾人个人所得，依法减征个人所得税。

　　第五章　文化生活
　　第十四条　机关、团体、企事业单位应当支持、鼓励、组织本单位残疾职工参加文化、体育活动。残疾人参加乡镇级以上组织的文化、体育、职业技能竞赛等活动的，所在单位应当照发工资，福利待遇不变；对无固定收入的残疾人，组织者应当予以补贴；获奖的要给予适当奖励。
　　第十五条　残疾人凭残疾人证可以免费进入政府为主兴办的博物馆、纪念馆、科技馆、美术馆、文化馆、展览馆、公园、旅游景点等场所（营利性场次除外）。对盲人、双下肢残疾人和其他重度残疾人，允许一名陪同人员免费进入上述公共场所陪护。残疾人在影剧院观看电影、录像，白天实行半价优惠；全国助残日（每年5月第三个星期日）、国际残疾人日（每年12月3日）、聋哑人在国际聋人节（每年9月第四个星期日）、盲人在国际盲人节（每年10月15日），免费观看。图书馆免费为残疾人办理借书证。残疾人在体育场（馆）进行体育锻炼的，免收本人场租费。少体校等单位对残疾人体育训练、比赛应给予支持、指导。
　　第十六条　各电信运营商对申请接入互联网的残疾人家庭免收接入费，上网费减半收取。

　　第六章　环　境
　　第十七条　新建、改建、扩建城镇道路、公共设施、大型公共建筑和住宅小区时，有关部门应当按照国家有关强制性标准的要求，进行无障碍规划、设计和建设。建设、规划行政管理部门对不按规范要求进行设计或施工的，不予发放建设规划许可证和施工许可证。有关部门应当有计划地对现有道路、公共设施及大型公共建筑进行无障碍改造。对方便残疾人使用的公共设施要设立无障碍标志。加强无障碍设施管理，确保设施完好和正常使用。
　　第十八条　有条件的公共场所应配备手推轮椅车供残疾人无偿使用。

　　第七章　福　利
　　第十九条　城乡残疾人家庭基本生活低于生活保障线的，应给予最低生活保障。对其他生活困难的残疾人，符合社会救济条件的，民政部门应当予以救济。
　　第二十条　对无法定扶养人、无劳动能力、无生活来源的“三无”残疾人实行“五保”，经本人申请，民政部门批准，进福利院（敬老院）集中供养。
　　第二十一条　残疾人凭残疾人证，乘坐长途客运汽车和火车优先购票、检票，免费携带随身必备的辅助器具。盲人、在监护人陪同下的一级智力残疾人和精神残疾人、二级以上肢体残疾人，本人凭城市客运交通行政主管部门核发的《乘车证》，免费搭乘市区内公共客运交通工具（不含出租车）。
　　第二十二条　有条件的公共场所设立残疾人专用免费泊车位；残疾人在自行车存放处免费停放残疾人专用车。收费公共厕所对残疾人免费。
　　第二十三条　安置残疾人拆迁户时，应在拆迁公告规定的安置房源中，在安置地段、楼层上予以适当照顾。
　　第二十四条　对因生活贫困或缺乏劳动能力，而纳税有困难的农村残疾人，给予减征或免征农业税的照顾。贫困或重度残疾人免缴一切社会性集资、募捐和公益性收费及其他社会性劳务负担。
　　第二十五条　报社减半收取《中华人民共和国残疾人证》遗失公告费。

　　第八章　法律援助
　　第二十六条　根据国务院《法律援助条例》和省人民政府有关规定，残疾人为维护自身合法权益需要法律服务，但因经济困难无力支付法律服务费用的，可向当地法律援助中心申请法律援助，法律援助机构应优先提供法律援助。对寻求法律帮助的残疾人，法律服务机构应优先接待和处理，免费提供法律咨询、代写一般的法律文书，酌情减收代理、公证费用。

　　第九章　特殊扶助
　　第二十七条　各县(市、区)应对特困残疾人给予特殊扶助。市区持《特困残疾人优惠证》的残疾人，凭证可享受下列优惠照顾：
　　1、市供电部门为特困残疾人家庭每人每月免费供电5度。
　　2、市自来水公司为特困残疾人家庭每人每月免费供水2吨。
　　3、特困残疾人家庭免收有线电视收视费，新安装户免收安装费。
　　4、特困残疾人就医实行“三免三减半”，即门诊病人挂号费、诊疗费、注射费全免，住院病人护理费、手术费、住院费减免50%。
　　5、特困残疾人家庭的物业管理类费用优惠50%。
　　6、拆迁单位在发放临时安置补助费、停业补助费、搬家费时，对特困残疾人家庭应按规定标准提高20％发给，在货币补偿或产权调换时给予适当照顾。
　　7、属住房困难的特困残疾人家庭，可享受政府住房租金补贴。
　　8、特困残疾人参加城乡居民合作医疗保险，个人缴费部分由政府承担。

　　第十章　附　则
　　第二十八条　本规定自2004年2月1日起施行。1999年嘉兴市人民政府颁布的《嘉兴市区对残疾人实行照顾扶助的规定》同时废止。
　　第二十九条　本规定由市残疾人联合会负责解释。