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如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 05:00:26  浏览:9886   来源:法律资料网
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如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


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海南省农村社区合作经济组织登记办法

海南省人民政府


海南省农村社区合作经济组织登记办法
 
(1990年11月1日海南省人民政府发布)




  第一条 为了建立农村社区合作经济组织登记管理制度,确认农村社区合作经济组织的法律地位,维护其合法权益,根据国家有关法律,制定本登记办法。


  第二条 本省农村劳动群众集体所有的社区合作经济组织--经济合作社、经济联合社均应依照本登记办法,办理注册登记。


  第三条 社区合作经济组织申报登记,经登记主管机关审核,准予注册登记,并领取《农村社区合作经济组织登记证》。其合法权益受国家法律保护。


  第四条 市、县农业委员会(未设农业委员会的市、县由农业局负责,下同)和乡、镇合作经济管理办公室或者经营管理站,是社区合作经济组织登记的主管机关。
  社区合作经济组织申报登记,必须按规定填写登记表,由乡、镇合作经济管理办公室或者经营管理站受理,并进行资格审查。然后报市、县农委合作经济管理部门核准登记,颁发证书。


  第五条 社区合作经济组织申报登记应当具备下列条件:
  (一)名称、组织机构和章程;
  (二)固定的生产经营场所和必要的设施;
  (三)与生产经营和服务规模相适应的基本生产资料、资金和组织成员;
  (四)能够独立承担民事责任。


  第六条 登记注册的主要项目:组织名称、社址、成员、法定代表人、资源及资产状况、集体经济收入、生产项目及经营方式。


  第七条 经济合作社、经济联合社的社长,是社区合作经济组织的法定代表人。法定代表人的印章,应当向登记主管机关备案。


  第八条 社区合作经济组织可以在国家法律、法规和政策许可的范围内,经营农、林、牧、副、渔业及第二、三产业。
  社区合作经济组织兴办工商企业,应当按有关规定到工商行政管理机关办理登记。


  第九条 社区合作经济组织凭据《农村社区合作经济组织登记证》,可以该制公章,开立银行帐户,签订合同,进行合法的生产经营活动。
  登记机关根据社区合作经济组织开展业务的需要,可核发《农村社区合作经济组织登记证》副本。


  第十条 社区合作经济组织合并、分立或者撤销、更换法定代表人,应当向登记主管机关申报办理变更或者注销登记。办理注销登记,须提交债权、债务和财产处理的清算报告,并交回原发证书、公章。


  第十一条 社区合作经济组织应当在每年第一季度向登记主管机关报送上一年资金平衡表、收入分配表及社办企业基本情况登记表。登记主管机关应当设立社区合作经济组织档案,妥善保存。


  第十二条 《农村社区合作经济组织登记证》及副本,不得伪造、涂改、出租、出借、转让、出卖和擅自复印;如有遗失,应当写出遗失声明,报送登记主管机关及业务往来单位备案,方可申请补领;除登记机关依照规定程序可以扣缴外,其他单位和个人不得扣缴、扣押、毁坏。


  第十三条 主管机关办理登记,可收取工本费,收费标准由省农业厅和省物价局统一规定。


  第十四条 登记主管机关有权监督社区合作经济组织按照规定办理注册登记或者变更、注销登记。对社区合作经济组织违反本登记办法的行为,可以根据情况分别给予警告、整顿及扣缴《农村社区合作经济组织登记证》的处罚。


  第十五条 本登记办法自发布之日起施行。


在新形势下加强公安队伍建设工作的调查与思考

王泗友

当前,在加快改革开放,建设社会主义市场经济的新形势下,公安队伍的思想政治工作出现了很多新情况、新问题。面对新形势,如何按照周永康同志在全国“20公”上提出的要求,带出一支“政治合格,业务精通,作风优良,执法公正”的队伍,切实加强和改进公安思想政治工作,就成为公安机关亟待解决的一个实际问题。

一、队伍现状

以重庆市铜梁县为例,该县位于四川盆地东南部、重庆西北部,唐长安四年(公元704年)建县,因境内“小铜梁山”而得名,是国际主义战士邱少云的故乡和蜚声中外的铜梁龙的发祥地。全县幅员面积1334平方公里,辖33个乡镇,人口81万。维护铜梁社会政治稳定的公安队伍,到2005年,全局现有民警350人,大学文化程度100人,占28.57%,大专文化199人,占56.85%,中专32人,占9.1%,高中18人,占5.1%。除局领导外,有主任科员80人,占22.85%,副主任科员189人,占54%,科员66人,占18.85%,办事员5人,占1.42%。近年来,公安机关先后开展了“三项教育”、整肃警风警纪的“五条禁令”的贯彻执行,从解放思想的“贯彻十六大,全面建小康,公安怎么办”的大讨论,“立警为公,执法为民”、“公正执法树形象”的教育整顿,从“人要精神,物要整洁、说话要和气、办事要公道”的基本要求,到全面提高队伍战斗力的“大练兵”活动,公安队伍建设取得了明显成效。主要表现在:一是民警队伍纪律作风有了明显改变,特别是贯彻执行“五条禁令”以来,无一例违例事件的发生。很少发现举报投诉民警违法、违纪和服务态度的信访情况。二是“立警为公,执法为民”的思想观念进一步树立,公正文明执法和执法质量进一步提高。三是服务经济建设的意识增强,服务态度、服务质量有了明显进步。

但是,当前也有少数民警的思想状况不容忽视,对当前公安工作和队伍建设产生了一定的影响。主要表现在以下四个突出方面:一是部分民警敬业精神不强,缺乏立足岗位建功立业的意识和干劲,工作不求有功,但求无过。二是少数民警学习不自觉,素质提高缓慢。有的民警学习的目的是混文凭,混学历,而不是学知识,学能力。少数民警对政治理论学习得少,法律业务钻研得不深,结合实际运用的更少,满足于一知半解,满足于现有经验。三是部分民警宗旨观念不牢,为人处事、执法办案以管人者自居,“四粗四难”的顽症仍不同程度地存在。在接到群众报警、求助和到基层单位检查工作时,态度生硬,办事推诿,伤害了群众感情,疏远了警民关系。四是少数单位和民警法制观念淡薄,违反程序办案的现象仍然时有发生。

二、原因分析

公安思想政治工作之所以存在上述问题,有着多方面的因素,是复杂的内外部因素相互交织制约影响的结果,其产生的主要原因是:
(一)受市场经济负面影响,少数民警的价值观发生扭曲。
目前,我国正处于社会转型期,人们的思想观念和价值取向正发生着多方面的变化,呈现出多元化的趋向,反映在公安队伍上,必须会给一些民警带来不良影响,民警的价值观也呈现出多元化趋向。可以说,社会环境发生了巨大变化,对民警的思想也产生了潜移默化的影响,客观上增加了公安思想政治工作的难度。
(二)思想政治工作方法单一,针对性不强,缺乏规范和指导。
针对新形势下的思想政治工作,目前仍是说的多,做的少,新的方法不多,仍以工作会议替代了政治教育,行政命令替代了思想工作,新办法、新招数不多,缺乏渗透性和思想政治工作的亲和力。公安思想政治工作的重点在基层,但由于缺乏统一的工作规范,缺乏强有力的指导,很多基层思想政治工作者面对新情况、新问题,往往感到无所适从,如何有效开展思想政治工作是公安机关普遍感到困惑的问题。
(三)激励竞争机制仍需不断完善。
近年来,公安机关虽然先后实行了绩效考核、等级管理等队伍管理长效机制,有效地激发了队伍活力,取得了明显成效。但在目标设置、奖惩兑现、落实力度上仍存在一定的不足,未能充分激发民警工作热情。宣传典型、弘扬正气力度不够。对先进典型只注重了发现、培养,在宣传典型、发挥先进典型的导向性和激励作用方面做的还不够。
(四)存在认识偏颇。
由于业务工作是硬指标,上级要求紧,考核多,容易立功受奖,因此,他们的主要精力都放在业务工作上,这样就导致队伍中普遍存在着重业务工作,轻思想工作的倾向。

三、对策建议

(一)加强思想政治建设,牢固树立执法为民的思想观念。
公安机关是武装性质的国家治安行政力量和刑事执法力量,是人民民主专政的重要工具,要高度重视思想政治工作,始终把政治建警放在首位,确保这支队伍政治上永远合格。坚持政治建警,首要的就是要加强队伍的政治理论学习,以理论上的清醒确保政治上的坚定。要针对多元文化对公安队伍的影响和冲击,坚持不懈地用邓小平理论和“三个代表”重要思想武装广大民警的头脑,用大道理引导小道理,用主流文化消解亚文化的负面影响,使广大民警切实增强政治敏锐性和政治鉴别力,在思想上、行动上与以胡锦涛为总书记的党中央保持高度一致,永葆人民警察忠于党、忠于祖国、忠于人民、忠于法律的政治本色。坚持政治建警要把增强与人民群众的感情作为最基本的、经常性的教育来抓,夯实执法为民的根基。少数公安民警对群众缺乏感情是导致民本思想不牢、执法不公不严的重要因素。不解决与人民群众的感情问题,就无法解决公安机关为谁执法、为谁服务,如何执好法、如何服好务的问题。公安民警只有对群众怀有深厚感情,工作中才能有强烈的主观能动性和创造性,才能把群众的事当成自己的事办,才能真正把人民群众的呼声作为第一信号,把人民群众的需要作为第一选择,把人民群众的利益作为第一考虑,把人民群众的满意作为第一标准。因此,必须教育民警牢固树立群众至上的观念,牢固树立以民为本的思想,把增进公安民警与人民群众的感情作为公安思想政治工作一项基本内容。引导民警将对群众的朴素感情上升为警察的基本职业道德和职业荣誉感,体现为具体的警务工作责任制。

(二)加强领导班子自身建设,努力建设过硬班子。
要按照政治坚定,开拓创新,团结协调,廉洁勤政的要求,将各级公安机关的领导班子建成硬班子,以领导班子的表率作用,带动公安队伍建设。一要讲政治、讲大局,把思想政治建设放在班子建设的首位。要坚持用科学理论武装头脑,牢固树立马克思主义的世界观、人生观和价值观,形成正确的权力观、地位观和利益观,自觉抵御拜金主义、享乐主义、极端个人主义等腐朽思想和不良风气的侵蚀,经得起各种风浪的考验。二是要开拓创新,做事业发展的带头人。班子成员要有强烈的事业心和责任感,勇于挑战自我,敢于面对困难和阻力。对公安工作面临的新情况、新问题,要以与时俱进、开拓创新的精神,认真进行研究,创造性地开展工作。三要襟怀坦荡,珍视团结。要按照民主集中制的原则,对班子成员的工作进行细化分工,既明确具体,又相互协作,重大问题坚持集体研究,形成顾大局、讲团结、比奉献、谋发展的工作氛围。四要树立良好警风,做到廉洁勤政。班子成员要经常按照廉洁自律的要求,对照检查自己。工作圈内,坚持建功立业为人民,为人民干实事,谋福利;生活圈内,坚持一身正气拒腐蚀;交际圈内,要耐得住艰苦,抗得住诱惑,守得住小节,筑牢拒腐防变的思想道德防线,努力做到一身正气,两袖清风。五要严格落实各项制度,规范领导班子建设。要 严格落实领导干部责任追究制度、述职述廉制度和谈话制度,推行引咎辞职和责令辞职制度,普遍开展经济责任审计,强化领导干部的廉洁从政意识。全面实行竞争上岗制度,规范领导干部交流工作,推行干部任期制。

(三)严格公安教育训练,不断提升公安民警的综合素质。
经济的发展和社会的进步对公安队伍提出了更高的要求。当前,民警整体素质不高是制约公安队伍建设和公安工作发展的“瓶颈”。民警在执法工作中存在的一些偏差和违规违法问题,大多数是由于素质不高造成的。这些年,公安机关由于培训的实效性和针对性不强,培训与民警自身的发展进步没有挂钩,导致培训的效果欠佳,今后,教育训练应积极贯彻落实《公安机关人民警察训练条令》,与民警的晋职晋衔结合起来,与基层实战单位的备战备勤结合起来。要积极探索时间短、见效快、质量高的培训途径,在总结近年来教育培训经验的基础上,针对不同警种、不同层次,制定并落实针对性、实用性的培训方案,采取军事化管理方式,并聘请上级领导业务骨干、专业教师授课,提高培训的品位和层次。教育培训要着眼于实战需要,做到学以致用,提高民警的实战本领。要积极推进科技强警战略,大力实施人才战略,着力提高公安工作现代化水平,积极应对当前实用技术型、智能型犯罪日益突出、侦查难度加大的问题。要在民警中大力倡导“终生学习”理念,鼓励民警自觉养成良好的学习习惯,从书本中学,在实践中学,通过理论学习指导工作实践。

(四)统一公安队伍的纪律要求,建立配套完善的管理监督制度。
公安队伍之所以会发生这样那样的问题,既与公安队伍的工作性质、工作特点密切相关,同时也与教育、管理、监督不力密切相关。要解决公安队伍存在的问题,首先必须严格管理,严格教育。要加强对民警的宗旨观念教育、理想信念教育、法律和文化知识教育,加强业务技能培训,不断提高民警的政治素质、业务素质和实战本领,最大限度地减少民警的违法违纪问题。其次要严格监督,严肃法纪。各级公安机关的领导要经常深入基层检查督促工作,直接听取辖区群众对民警的意见,发现问题及时提醒、及时解决;公安机关的内部监督部门要变事后查处为主为事先防范为主,把预防民警违法违纪的关口前移。要进一步健全完善警务公开制度,不断提高公安工作的透明度,更加广泛、更加有效地接受社会各界和广大人民群众的监督。第三,要在从严治警的同时,坚持依法治警。要以国家公务员管理条例、人民警察法和人民警察内务条令为依据,认真贯彻落实公安民警能力素质标准和录用、奖惩、纪律标准,以及警官的任职、晋升标准等。要严格执行省级统一考录人民警察制度,切实严把“进口”关,从源头上保证公安队伍的基本素质。 要坚持经常性的督查和严肃查处违法违纪案件相结合,认真纠正公安执法活动中出现的侵民、扰民、伤民等问题。要敢于坚持原则、敢于碰硬。以对人民群众高度负责的精神来处理违法违纪案件,做到发现一起严肃查处一起,决不姑息迁就、包庇护短,努力预防和减少违法违纪案件的发生。

(五)建立配套完善的警务保障机制,落实从优待警的相关措施。
要坚持把解决民警思想问题、作风问题、工作问题与解决民警政治、经济待遇和实际生活困难相结合,凝聚警心,调动广大民警干事创业的工作热情。一要在民警的政治待遇上多给予考虑。积极探索建立一系列选拔任用领导干部的新机制、新举措,注重在公安工作和队伍建设的实践中考察、识别和提拔干部,提高政治待遇,对在业务工作和队伍建设等方面做出贡献的要及时记功表彰。二要切实做好后勤保障工作,努力保障办案经费,增加必要的装备,特别是涉及民警自身防护的装备一定要保证。三要关心民警生活,经常了解民警的家庭、思想状况,帮助他们解决实际困难,切实提高民警的物质生活待遇。四要采取措施,积极保障公安民警正当执法权益。警察是和平年代人身危险性最高的职业。目前我国法律对警察执法行为的保护较为分散笼统,没有根据警察职业特点的立法特殊保护,更没有可具体操作的条款。建议增设对袭警行为的特别处罚条款,增加对辱骂、恶意投诉民警行为的处罚规定,维护民警人身安全和执法权威。要设立专门机构,及时受理和处置侵犯民警权益的案件,真正为民警主持正义。

(六)加强警察公共关系建设,塑造良好形象。
公安工作是一项社会工作,需要全社会的理解、支持和配合,必须高度重视并有效开展警察公共关系建设。坚持严格执法、热情服务,牢固树立全心全意为人民服务的观念,这是我们开展警察公共关系活动的出发点和落脚点。实际工作中,应拓宽渠道,多策并用,多管齐下。首先,要加强公安机关内部公共关系建设,争取全体民警真诚合作与支持,使部门之间、民警之间沟通思想、消除误解,增进团结、步调一致。同时,强化民警的纪律观念,同心同德,互相配合,形成巨大的组织凝聚力,为对外公共关系活动创造良好的基础和前提。其次,要加强与外部的沟通联系,争取各种组织、团体和公众的支持与协助。要与地方党委、政府和上级公安机关保持密切联系,经常听取他们对公安工作的意见,争取理解支持;要加强与执法执纪监督员和民间社团的联系,定期了解社会大众对公安工作的意见和要求,发动和组织公众参加队伍监督和社会治安工作;要深入社区、农村,宣传公安队伍建设和公安工作情况,宣传安全常识,帮助解决群众的困难。第三,要加强公安宣传工作,巩固扩大宣传阵地,不断提高公安宣传工作的覆盖面和社会影响力。充分利用广播、电视、报刊、网络等大众传播工具,介绍公安工作情况,推行警务公开,促进公安机关、公安民警与公众之间的相互了解;运用事实和法律影响、说服公众,修正其不恰当的看法、观念和行为,最终使公安民警与公众之间的态度、行为和观念相统一,使公安工作真正得到社会公众的理解和支持。要充分利用大众传媒,大力宣传公安机关在维护稳定、打击犯罪、服务群众、抢险救灾等工作中所取得的重大成效,主动引导社会舆论。要严格执行“五条禁令”,持之以恒地抓好内务条令、训练条令和即将颁布实施的纪律条令的贯彻落实,健全各种执勤执法规范,从最基本的行为准则抓起,加强养成教育,形成公安队伍良好的职业风范。要抓紧制定相关规定,积极组织实施公安机关特别是派出所等“窗口”单位的统一外观标识建设,以方便人民群众,抓住以人民群众满意为标准的这个基本点,抓住以人为本,全面塑造、提高、发展民警的这个新生点,来做好正规化建设这篇大文章。