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谨慎对待房屋买卖中的意向金/姚律师

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 10:38:53  浏览:9352   来源:法律资料网
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【案例简介】

  A先生看中一套二手房,中介表示A先生需交付5万元意向金才能与房东沟通洽谈具体买卖细节,于是在中介的撮合下,A先生签订了一份三方的意向金协议,并交付了5万元意向金,其中协议约定在卖家签署协议并收到意向金后意向金转定金。卖家也签署了协议,开具了定金收取收据。

  情况一:

  双方谈妥房价,并约定三天后签署买卖合同。然三天后,当A先生再次联系卖家时,卖家竟然已经不知所踪,查了房产登记却发现此人根本就不是房东。A先生找到中介,要求对此事负责,中介房也感到很冤屈,因为在将意向金转为定金之前,中介公司一般不会到房产交易中心去核查房产证信息。A先生上当受骗,却找不到骗子。

  情况二:

  三天后,A先生再次看房时,发现卫生间有渗漏现象,而且卖家竟然把空调也拆走了,与当初中介所说的送装修有出入,于是提出放弃购房想法。谁知中介告诉他,意向金已经在三天后自动转为定金,如果反悔,将不能取回。

  【姚律师点评】

  二手房交易过程中,签订正式房屋买卖合同前,一般中介公司会要求买家交付意向金,并规定在卖家签收后,意向金自动转定金。一般买家不交意向金的话,中介公司不帮与卖家进行实质谈判,而一旦买家交了意向金后又无法与卖家达成一致无法签订买卖合同的话,买家就很难取回已转为定金的意向金。由此,意向金似乎成了套在“买家”头上的紧箍咒,导致在实际操作中定金纠纷不断,笔者在近日代理处理了两个房产定金纠纷案,就深有体会。那么意向金究竟是什么呢?如何防范意向金带来的风险呢?

  【姚律师建议】

  一、了解交付意向金的可能风险,谨慎签署意向金转定金协议

  案例中的购房者在没有对卖家及所售房屋做充分了解的情况下匆匆签下意向金转定金协议交付意向金,他却没意识到一旦房东收取了定金,签署了协议,他就面临着被没收款项的可能。

  所以在此姚律师提醒大家,作为买家,在交付意向金前必须先多了解房屋情况及周边状况,如房屋构造、小区情况、周边交通设施等。在签署意向金协议前必须充分认识到有可能的后果,必须仔细察看意向金协议上所载内容,如果有什么不明或容易产生歧义的地方必须予以明确。最好可以请专业律师做咨询或陪购,以免造成不必要的麻烦。

  另外为防止本案情况一的出现,最好在三方的居间协议中约定,卖家收到中介交付的意向金后签字确认,并由中介代为保管该笔意向金。如此,就算出现卖家欺诈的情况,也有利于买家取回交纳的意向金。

  二、为意向金转定金设置一定的条件限制和期限限制

  在买卖双方达成正式的买卖合同合意前,笔者并不建议交付定金,否则任何一方都有可能面临定金罚则,由此会引来很多争议纠纷。在此之前,意向金更多的是应该扮演诚意金的角色,买家交付一定的诚意金到卖家手里,一定程度上已经表明了买家的购买洽谈诚意,便于中介方居间议价。一般意向金转化为定金的条件不外乎经中介居间,卖方同意按照委托房款成交,卖方接受意向金,即转化为定金。但姚律师认为,仅这样的转换条件还不够,主动权更多的被卖方和中介方掌控,买方陷入了很被动的地位。

  建议在意向金转化为定金条款中,要约定在什么情况下买方可以取回意向金,而不做转定金处理。也可以约定以双方签订书面买卖合同为转化条件,或者给意向金转定金约定一定的期限,或者约定在中介方转付前须要通知购房者。另外,姚律师建议最好在中介、卖方、买方签订的三方协议中最好约定,如果中介将买方所交纳的意向金转付卖方后,仍未中介方负责保管,这样就算发生了本案中的第一种情形,对于买方拿回意向金也是一种保障。

  总之,购房者要根据在确定将意向金转为定金之前,一定要把各种可能发生的情况都考虑清楚,这样才能避免因为自己违约而损失意向金的情形。

  上海姚卫芳律师:专职律师,法学学士,中华律师协会会员,从业以来承办了数百件诉讼与非诉讼业务,担任了多家企业的常年法律顾问,也为多位客户聘请为私人法律顾问。

  姚卫芳律师擅长领域:

  婚姻家庭纠纷、劳动争议纠纷、人身损害赔偿、交通肇事赔偿、商债催收、刑事辩护等领域。

  如有咨询或委托,请联系姚律师:

  电话:15021744891,

  电邮: hzyaowf@yahoo.com.cn

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关于进一步做好地方财政教科文预算执行工作的通知

财政部


关于进一步做好地方财政教科文预算执行工作的通知

财教〔2010〕197号


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局):
  为贯彻落实《财政部关于进一步做好预算执行工作的指导意见》(财预〔2010〕11号),切实加强地方财政教科文预算执行管理,不断提高财政教科文资金使用效益,现就进一步做好地方财政教科文预算执行工作通知如下:
  一、充分认识加强财政教科文预算执行管理的重要性
  近年来,各级财政部门按照科学化精细化管理的要求,认真做好财政教科文预算管理工作,取得了明显成效,但预算执行仍然存在一些问题。做好财政教科文预算执行工作,关系到党和国家关于教科文事业发展方针政策的贯彻落实,关系到能否为广大人民群众提供更多更好的公共服务,关系到财政教科文资金的使用效益和管理水平。各级财政部门必须充分认识做好这项工作的重要性,坚持预算编制与预算执行并重,资金分配与加强管理并重,资金投入与产出绩效并重的管理理念,确定目标任务,强化责任落实,创新管理方式,建立工作机制,把财政教科文预算执行工作放在更加突出的位置,切实抓紧、抓细、抓实、抓好,努力提高预算执行管理水平,为保障和改善民生,促进教科文事业大发展做出更大的贡献。
  二、认真细致,进一步做好财政教科文部门预算编制和预算执行工作
  (一)采取有效措施,不断完善财政教科文部门预算编制。预算编制是预算执行的基础。各级财政部门首先要大力狠抓预算编制工作。一是要细化预算,减少部门代编预算,不断提高年初预算到位率。二是要做好项目预算编制的前期准备工作,特别是做好项目规划、评估评审和可行性论证等基础工作,提高项目预算编制的科学性和准确性。三是要把好预算审核关,通过严格审核,认真筛选,避免将不成熟项目列入预算,提高项目预算的可执行性。四是要及时将财政部告知的转移支付预计数列入本级预算,同时省级财政部门也要及时告知下级财政部门的转移支付数,提高各级财政预算编制的完整性。
  (二)加大工作力度,不断提高财政教科文预算执行的均衡性和有效性。预算执行是预算管理的重要环节。各级财政部门必须把预算执行列入重要工作日程,抓紧抓好预算执行工作。一是要及时批复和下达预算。各级财政部门要在规定的时间内(本级人民代表大会批准本级政府预算之日30日内)及时批复本级教科文部门预算,本级教科文部门要在本级财政批复本部门预算之日起15日内批复所属单位预算。二是要及时细化年初代编预算,并及时下达预算指标。三是要严格控制预算调整,尽量减少预算追加事项,但对于确实难以执行的项目应及时办理调减手续。四是要督促本级教科文部门采取有效措施,切实履行部门预算执行的主体责任。五是要加强预算执行管理的分析和交流工作。各级财政部门要做好本级财政教科文预算执行情况的收集、汇总和分析工作,及时掌握预算执行动态,做好督促检查工作。省级财政部门要及时发现和总结预算执行工作中好的做法和典型经验,并上报财政部。
  三、切实加强中央财政教科文补助地方转移支付资金预算执行工作
  中央财政教科文补助地方转移支付资金类型、管理要求各异,地方财政部门一定要区分转移支付资金的特点,采取相应的措施,做好相关预算执行工作。对于中央下达的转移支付项目预算,省级财政原则上应在中央下达预算30日内分解下达。对于据实结算等特殊项目,要提前做好相关数据分析和测算等准备工作;对于中央按照项目管理的专项转移支付资金,各级财政部门应及时制定工作方案,抓紧落实项目实施的各项工作;对于中央下达的按科研课题管理的专项转移支付资金,地方各级财政部门应主动会同地方有关部门,积极探讨研究提出既符合科研规律又符合部门预算要求的预算执行机制,促进提高资金的使用效益。
  为使地方各级财政部门进一步做好教科文预算执行工作,不断提高预算管理水平,现将财政部近两年制定的有关加强中央教科文部门预算执行管理方面的文件随本通知印发,供各地加强预算执行管理中参考。
                             财政部
                          二○一○年七月七日


济南市社会治安综合治理条例

山东省济南市人大常委会


济南市社会治安综合治理条例
济南市人大常委会


(1992年12月30日济南市第十届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 1993年3月5日省七届人大常委会第33次会议批准施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 组织机构与职责
第三章 打击与防范
第四章 教育与管理
第五章 建设与改造
第六章 社会保障
第七章 奖励与处罚
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了维护社会治安秩序和社会稳定,保障改革开放和社会主义现代化建设的顺利进行,根据《中华人民共和国宪法》、《全国人大常委会关于加强社会治安综合治理的决定》和《山东省社会治安综合治理的若干规定》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的机关、团体、企业事业单位及其他组织和公民,都应当遵守本条例。
第三条 社会治安综合治理的任务是动员和组织社会各方面力量,运用政治、法律、行政、经济、文化、教育等手段,惩治和预防违法犯罪,维护社会治安秩序。
第四条 社会治安综合治理应当坚持打击和防范并举,治标和治本兼顾,重在治本的方针。
第五条 社会治安综合治理实行条块结合,以块为主的属地管理体制。坚持谁主管谁负责的原则。
各级人民政府应当把社会治安综合治理纳入社会发展的总体规划,并负责组织实施。
公安机关是社会治安工作的主管部门,在社会治安综合治理工作中应当发挥骨干作用。
各部门、各单位均负有维护社会治安的责任。

第二章 组织机构与职责
第六条 市、县(市、区)应当设立社会治安综合治理委员会,下设办公室,负责日常工作。
乡(镇)、街道办事处应当设立社会治安综合治理委员会,下设办公室或者配备专职、兼职工作人员。
机关、团体、企业事业单位和村(居)民委员会,可以根据需要设立相应的社会治安综合治理组织或者配备专职、兼职工作人员。
第七条 各级社会治安综合治理委员会的主要职责:
(一)宣传贯彻社会治安综合治理的方针政策、法律、法规和规章;
(二)贯彻执行上级社会治安综合治理委员会和同级人民政府的决定和部署,根据本地区的情况作出相应安排,并组织实施;
(三)组织、指导、协调辖区内各部门各单位落实社会治安综合治理的各项任务;
(四)检查社会治安综合治理目标管理责任制的执行情况;
(五)调查研究,总结推广经验,表彰先进;
(六)办理上级社会治安综合治理委员会和同级人民政府交办的事项。
第八条 机关、团体、企业事业单位和村(居)民委员会在社会治安综合治理工作中的职责:
(一)进行社会主义法制宣传教育;
(二)组织实施本单位治安责任制,落实安全防范措施、维护内部安全;
(三)调解本单位内部和与本单位有关的民间纠纷;
(四)维护妇女儿童的合法权益;
(五)预防和减少青少年违法犯罪;
(六)办理社会治安综合治理工作的其他事项,参加所在地社会治安综合治理活动。

第三章 打击与防范
第九条 公安、检察、审判机关应当根据各自的职责,依法打击各种违法犯罪活动,严惩严重危害社会治安的刑事犯罪分子。
政法各部门应当结合各自的职能,积极参与社会治安综合治理。检察、审判机关对在办理案件中发现的社会治安隐患,应当及时向有关单位提出司法建议。有关单位应当认真研究办理,并且答复建议机关。
公民应当履行宪法、法律规定的义务,积极举报违法犯罪行为。公安、检察、审判机关对于公民的举报,应当及时依法处理,并保护举报人的安全。
第十条 建立专群结合、城乡一体的防御机制,提高发现、预防、控制犯罪的能力。
(一)市、县(市、区)、乡(镇)街道办事处、村(居)民委员会应当根据需要建立群防群治队伍,加强联防和巡逻守护,维护治安秩序。公安机关负责对联防和巡逻守护人员的管理和业务指导;
(二)机关、团体、企业事业单位根据本单位需要建立值班或警卫制度,健全防盗窃、防火灾、防破坏、防事故等防范措施,预防各类刑事案件和治安灾害事故的发生;
(三)商场、宾馆、影剧院、歌舞厅等公共场所,应当根据需要建立保卫组织,或者聘用保安人员,维持好本单位、本区域的治安秩序;
(四)居民住宅楼院应当落实安全防范措施。单位的住宅楼院由本单位组织看护。混居区的楼院由产权所属单位负责解决防范设施,居民委员会组织居民看护;
(五)城建、规划、设计部门应当把安全防范设施建设纳入城市建设规划。在住宅设计建设中,有关部门应当执行建设部、公安部《关于在住宅建筑设计中加强安全防范措施的暂行规定》;
(六)各部门、各单位应当发挥调解组织的作用,及时发现、调解、疏导和解决各类影响社会安定的矛盾和民间纠纷。

第四章 教育与管理
第十一条 宣传、司法行政部门应当会同有关部门,对全市公民普及法律知识,进行法制宣传教育,提高公民的法律意识和法制观念。
第十二条 教育部门应当加强对在校学生的法制教育和道德教育,加强校风校纪建设,预防和减少学生违法犯罪。
第十三条 劳动部门、街道办事处、居民委员会及有关单位,应当加强对城镇待业青年的管理,组织开展职业培训和道德、法制教育,做好就业安置工作。
第十四条 加强对轻微违法青少年的教育管理。是职工的由单位主管,学生由学校主管,村民由村民委员会主管,个体工商业户由工商行政管理部门主管,待业人员由居住地的居民委员会主管。工会、共青团、妇联、治安保卫组织及其家庭应当配合,公安机关负责统一协调并检查指导

第十五条 公安机关应当加强户口管理。各主管部门和用工单位应当协助公安机关加强对外地来济劳务团体、劳务人员和暂住人口的管理。
第十六条 生产、储存、运销和使用枪支弹药、易燃易爆、剧毒、贵重物品的单位,应当服从公安机关的管理、检查、监督和指导,确保安全。
第十七条 公安机关应当与工商、税务及特种行业的主管部门密切配合,加强对旅馆、印刷、刻字、废旧物品回收等行业的监督管理,使其依法经营。
第十八条 工商、税务、物价、卫生、文化、广播电视、新闻出版、劳动等部门,应当加强各综合市场和专业市场的管理,维护市场秩序。
第十九条 交通干线、旅游地区、繁华街道、机场、车站、码头等公共场所的治安管理,由公安机关主管,工商、交通、城建、民航、铁路等部门配合。
第二十条 公安机关应当协助各主管单位,加强对公共交通和出租车辆的治安管理,维护正常的营运秩序和治安秩序。


第五章 建设与改造
第二十一条 公安派出所、人民法庭、司法所的基础设施建设,由当地人民政府负责,纳入城乡建设总体规划,并监督实施。
第二十二条 建立健全基层治保会、调解委员会、民政委员会,发挥其职能作用,并合理解决工作人员的报酬。
第二十三条 全社会都应当支持劳动改造、劳动教养工作。劳动改造、劳动教养机关应当履行职责,加强对违法犯罪人员的教育、挽救和改造工作,预防和减少重新违法犯罪。
第二十四条 管制、缓刑、假释、监(所)外执行等人员的考察、监督和改造工作,由公安机关主管,劳改、劳教单位和居住地的村(居)民委员会配合,人民检察院负责依法检察监督。
第二十五条 各级人民政府和有关部门、社会团体、企业事业单位,应当执行《山东省安置帮教刑满释放和解除劳动教养人员的若干规定》,密切配合,妥善做好刑释解教人员的安置和帮教工作。

第六章 社会保障
第二十六条 公民为维护社会治安,同违法犯罪行为作斗争壮烈牺牲的,依照《革命烈士褒扬条例》规定,报请省人民政府批准为革命烈士,并根据有关规定对其家属予以抚恤;不够烈士条件的,比照因公牺牲的规定予以抚恤或者照顾。
第二十七条 公民同违法犯罪行为作斗争误工的,视同出勤。致伤致残的,其医疗费、生活补助费等由侵害人或者其监护人承担;侵害人或者其监护人无力承担的,由公民所在单位按工伤处理;没有工作单位的,由当地民政部门按照国家有关参战伤残民兵民工的规定办理。
第二十八条 公民同违法犯罪行为作斗争负伤的,医疗单位应当及时抢救和治疗,对受害人拒不进行抢救、治疗或延误抢救时间造成严重后果的,追究直接责任人员的责任。
第二十九条 社会治安综合治理工作所必需的经费,由各级人民政府列入财政预算。
第三十条 社会群防群治队伍实行义务与有偿服务相结合。有偿服务的,依照省人民政府的有关规定执行。
单位内部的治安保卫组织所需经费,由本单位负责。
第三十一条 鼓励有条件的地区和单位设立见义勇为奖励基金,奖励同违法犯罪行为作斗争的公民。

第七章 奖励与处罚
第三十二条 执行本条例,符合下列条件之一的单位和个人,由各级社会治安综合治理委员会会同人事部门给予表彰、奖励,有突出贡献的,由县级以上地方社会治安综合治理委员会推荐,报请有关机关批准,给予立功以上荣誉奖励或者物质奖励:
(一)社会治安综合治理的责任制落实,刑事案件、交通事故和重大治安灾害事故明显减少,对重大刑事案件的预防、控制和侦破卓有成效的;
(二)见义勇为,同违法犯罪行为作斗争事迹突出的;
(三)疏导、调解民间纠纷,避免重大刑事案件发生,成绩显著的;
(四)改造、教育和挽救违法犯罪人员成绩突出的;
(五)在社会治安综合治理工作中有其他突出贡献的。
第三十三条 凡没有达到本单位规定的社会治安综合治理目标的机关、团体、企业事业单位及其他组织,当年不得评选为精神文明单位;其主管负责人和直接责任人,当年不得评选为先进、模范,不得升职。
市、县(市、区)社会治安综合治理委员会,对前款规定的执行情况进行监督和检查。
第三十四条 违反本条例规定,有下列情形之一的,由有关行政主管部门对单位主管负责人和直接责任人给予批评教育或者行政处分;违反治安管理法规的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)本单位内部治安秩序混乱的;
(二)发生重大刑事案件、重大治安案件,或者重大责任事故,使国家利益和人民生命财产遭受重大损失的;
(三)本单位职工违法犯罪情况严重的;
(四)对本单位发生的犯罪案件和存在的重大治安隐患隐瞒不报、置之不理的;
(五)在社会治安综合治理工作中,不认真履行职责,玩忽职守,徇私舞弊,弄虚作假及有其他严重违法行为的。
第三十五条 对证人、举报人和与违法犯罪行为作斗争的公民打击报复的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;情节严重的,依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第三十六条 本条例具体应用中的问题,由济南市社会治安综合治理委员会负责解释。
第三十七条 本条例自山东省人民代表大会常务委员会批准之日起施行。



1993年3月5日