苏州市房地产中介管理办法
江苏省苏州市人民政府
苏州市人民政府令第41号
《苏州市房地产中介管理办法》已经2003年9月2日市政府第14次常务会议讨论通过，现予发布。
市长 杨卫泽
二00三年九月十日
苏州市房地产中介管理办法
第一章 总则
第一条 为了加强房地产中介管理，规范房地产中介活动，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在本市行政区域内从事房地产中介服务，实施房地产中介管理，应当遵守本办法。
第三条 本办法所称房地产中介，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供政策法规、信息、技术，进行开发项目可行性论证、创意策划等方面服务的经营活动。
房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值、价格的经营活动。
房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。
第四条 市房产管理局（以下称市房产行政主管部门）是本市行政区域内房地产中介活动的行政主管部门，负责房地产中介服务机构资质、执业人员资格及房地产中介活动的日常监督管理工作。
县级市房产行政主管部门负责本行政区域内房地产中介活动的监督管理工作。
工商、物价、税务等有关部门按照各自职责，做好房地产中介有关的管理工作。
土地价格评估机构和人员的管理按照国土资源有关法律、法规、规章执行。
第二章 机构和执业人员管理
第五条 从事房地产咨询、价格评估、经纪等中介服务，应当依法设立房地产中介服务机构，并具有相应的房地产中介服务资质。房地产中介服务机构不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
第六条 设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：
（一）有自己的名称、组织机构；
（二）有不少于15平方米的固定服务场所；
（三）有不少于相应资质规定的经费和执业人员。
相应资质的经费和执业人员数量要求由市房产行政主管部门根据国家、省的有关规定，结合本市实际，另行制定。
第七条 设立房地产中介服务机构，应当提供下列材料，向房产行政主管部门提出申请：
（一）固定服务场所的房屋所有权证或者房屋租赁证；
（二）执业人员的资格证书；
（三）市房产行政主管部门规定的其他材料。
经审查合格的，申请人凭审查合格意见书办理工商登记和税务登记。
其他经营实体变更经营范围从事房地产中介服务的，按照本条第一款、第二款的规定办理变更登记。
第八条 房地产中介服务机构在领取营业执照后30日内，应当提供下列材料，向房产行政主管部门申请领取相应的资质等级证书：
（一）房地产中介服务机构资质申请表；
（二）企业法人、个人独资或者合伙企业营业执照及其复印件；
（三）机构的组织章程及主要的内部管理制度；
（四）固定服务场所的房屋所有权证或者房屋租赁证；
（五）执业人员的执业资格证书及聘用合同；
（六）市房产行政主管部门规定的其他材料。
第九条 房地产中介服务机构可根据业务需要在本市行政区域内设立分支机构。
设立分支机构的具体规定由市房产行政主管部门制定。
第十条 房地产中介服务机构资质及其执业人员资格实行年检（审）制度。
房地产中介服务机构应当在每年工商、税务年检前持下列材料至房产行政主管部门办理年检手续：
（一）中介服务机构资质证书及执业人员资格证书复印件；
（二）营业执照、收费等级证复印件；
（三）年度业绩报告；
（四）年度财务报表；
（五）市房产行政主管部门规定的其他材料。
未经年检（审）或者年检（审）不合格的，不得从事房地产中介服务。
市房产行政主管部门应当在年检（审）结束后，向社会公布年检合格的房地产中介机构名单。
第十一条 外省、市房地产中介服务机构在本市开展房地产中介服务的，应当遵守本办法的规定，并持资质等级证书及其执业人员的资格证书、注册证，至市房产行政主管部门办理登记备案手续。
第十二条 房地产中介服务机构的资质等级评定，由市房产行政主管部门依据国家、省规定的评定标准和办法组织实施。
第十三条 房地产价格评估机构的资质分为一、二、三等级。市房产行政主管部门可以根据本市实际设立房地产价格评估机构临时资质。
一级资质由市房产行政主管部门转报省建设行政主管部门初审，初审合格后报国务院建设行政主管部门审批；二级、三级资质由市房产行政主管部门初审，报省建设行政主管部门审批；临时资质由市房产行政主管部门核准，颁发临时资质等级证书。临时资质有效期最多不超过2年。
第十四条 房地产价格评估机构的执业范围：持一级资质的机构可以跨省从事各类房地产价格评估业务；持二级资质的机构可以在省域内从事房地产转让、抵押、房产租赁和企业兼并、合资入股等方面的房地产价格评估业务；持三级资质的机构可以在本市行政区域内从事建筑面积5万平方米以下的评估业务；持临时资质的机构可以在本市行政区域内从事建筑面积3万平方米以下的评估业务。
第十五条 房地产经纪、咨询机构按资质条件分为A、B、C三个等级。县级市可根据本地区实际设立房地产经纪、咨询临时资质。房地产经纪、咨询临时资质有效期为1年。
A级、B级、C级房地产经纪、咨询机构的资质，由市房产行政主管部门按规定进行核准或者报上级主管部门核准并颁发证书；临时资质由所在地的县级市房产行政主管部门核准并颁发证书，并向市房产行政主管部门备案。
第十六条 房地产经纪、咨询机构可以在发证机关所在的行政区域内从事房地产经纪、咨询业务。
第十七条 从事房地产中介服务的执业人员，必须经考试合格，取得房地产中介服务执业资格证书。
第十八条 房地产中介服务机构应当按照规定为其聘用的具有房地产中介服务执业资格的人员办理注册手续。未经注册的人员不得从事房地产中介业务。
第十九条 房地产中介服务人员执业资格考试和注册办法，按照国家和省的有关规定执行。
第二十条 严禁伪造、变造、买卖、转借执业资格证书和注册证。
第二十一条 房地产中介执业人员不得同时在两个或者两个以上房地产中介服务机构从业。
第三章 房地产中介服务行为管理
第二十二条 房地产中介服务机构从事房地产中介服务，必须持有相应的资质证书，不得超越资质证书规定的业务范围承接业务。
第二十三条 房地产中介执业人员承办业务，必须经其所在中介服务机构统一受理，不得以个人名义接受委托，收取费用。
第二十四条 房地产中介服务机构承办业务，应当与委托人签订书面中介服务协议。房地产中介服务协议应当包括下列内容：
（一）当事人姓名或者名称、住所；
（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；
（三）协议履行期限；
（四）收费标准、金额和支付方式、时间；
（五）违约责任和纠纷解决方式；
（六）当事人约定的其他内容。
房地产中介当事人签订中介服务协议可以参照市房产行政主管部门印制的协议示范文本。
第二十五条 房地产中介服务机构未经委托人同意，不得将受委托的中介服务业务再委托给其他中介服务机构。
第二十六条 房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供的证件不符合规定的，房地产中介服务机构应当拒绝接受委托。
第二十七条 房地产中介服务机构应当在其服务场所的醒目位置，悬挂《营业执照》、《房地产中介服务机构资质证书》、《收费等级证》等，并公示收费项目、服务内容、计费方法、收费标准和投诉方法等。
第二十八条 房地产中介服务费，由中介机构按照《收费等级证》核定的收费标准统一收取，并使用税务部门统一监制的专用发票。
房地产居间代理费用，由房地产交易双方各半承担，或者由交易双方商定。居间不成或者交易双方在交易登记前解除合约的，房地产中介服务机构可以按照中介服务协议的约定或者物价部门的有关规定，向交易双方收取从事居间活动支出的必要费用。
房地产交易产生的税金，由交易双方按照国家规定缴纳。
第二十九条 房地产中介服务机构应当建立业务记录，设立业务台帐，健全财务制度。
第三十条 房地产中介服务机构不得聘用未取得房地产中介服务执业资格证书的人员从事中介服务活动。
第三十一条 房地产中介服务机构及其执业人员，在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
（一）索取、收受协议以外的酬金或者其他财物，或者利用工作之便牟取不正当利益；
（二）提供虚假材料或者隐瞒真实情况；
（三）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；
（四）以诋毁其他房地产中介服务机构及其执业人员或者支付介绍费等不正当手段争揽业务；
（五）为禁止转让、抵押、出租的房地产提供中介服务；
（六）法律、法规禁止的其他行为。
第四章 罚则
第三十二条 房地产中介服务机构及其执业人员违法从业或者因提供虚假信息等过错，给当事人造成经济损失的，中介服务机构应当承担赔偿责任。中介服务机构赔偿后，可以向有过错或者重大过失的中介服务执业人员追偿。
第三十三条 违反本办法第二十二条规定，未取得中介服务资质证书或者超越资质证书规定的范围，从事房地产中介服务的，由房产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并可以处违法所得1倍以上3倍以下罚款。超越资质证书规定范围经营，逾期不改正的，由发证机关降低其资质等级或者吊销资质证书。被吊销资质证书的，工商行政管理部门应当依法吊销其营业执照或者注销其营业执照中房地产中介经营范围。
第三十四条 违反本办法第十条规定，房地产中介服务机构及其执业人员未经年检（审）或者年检（审）不合格的，由房产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，由发证机关登报公告其资质或者资格失效；继续执业的，按未取得中介服务资质或者资格进行处罚。
第三十五条 违反本办法第十一条规定，外省、市中介服务机构未办理登记备案手续在本市从事房地产中介服务的，由房产行政主管部门责令其限期改正，可以处1000元以上3000元以下罚款。
第三十六条 违反本办法第十七条规定，未取得房地产中介服务执业资格证书从事房地产中介服务的，由房产行政主管部门责令其停止违法活动，没收违法所得，并可以处100元以上1000元以下罚款。
第三十七条 违反本办法第十八条规定，房地产中介服务机构未按照规定为其聘用的具有房地产中介服务执业资格的人员办理注册手续，处2000元以上10000元以下的罚款。
第三十八条 违反本办法第二十条规定，伪造、变造、买卖、转借执业资格证书或注册证的，由房产行政主管部门处2000元以上10000元以下罚款，并收缴或者注销其执业资格证书和注册证。
第三十九条 违反本办法第二十一条规定，同时在两个或两个以上房地产中介服务机构从业，或者违反本办法第二十三条规定，以个人名义接受委托、收取费用的，由房产行政主管部门责令限期改正，并可以处1000元以上5000元以下的罚款；情节严重的，由发证机关注销其执业资格证书和注册证。
第四十条 违反本办法第三十条规定，聘用未取得执业资格证书的人员从事中介服务活动的，由房产行政主管部门责令限期改正，并处10000元以上30000元以下罚款。
第四十一条 房地产中介服务机构及其人员有本办法第三十一条禁止行为之一的，由房产行政主管部门责令改正，对中介服务机构处以1000元以上10000元以下的罚款，对执业人员处以500元以上5000元以下的罚款；情节严重的，由发证机关注销其执业资格证书和注册证；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第四十二条 房地产中介服务机构及其执业人员违反本办法规定，属于工商、物价、税务等部门处罚的，从其规定。
第四十三条 房产行政主管部门工作人员在房地产中介管理工作中，玩忽职守、索贿受贿的，由所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第五章 附则
第四十四条 本办法自2003年11月1日起施行。
国家税务总局关于印发《增值税专用发票防伪税控系统业务管理暂行办法》的通知
国家税务总局
国家税务总局关于印发《增值税专用发票防伪税控系统业务管理暂行办法》的通知
国税发[1995]233号
1995-12-19国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局:
为了保证1996年1月1日全国增值税防伪税控系统的顺利推行，现将我局制定的《增值税专用发票防伪税控系统业务管理暂行办法》印发给你们。请依照执行。
国家税务总局
一九九五年十二月十九日
增值税专用发票防伪税控系统业务管理暂行办法
一、本办法适用于1996年1月1日起纳入全国推行增值税专用发票防伪税控系统(以下简称防伪税控系统)的地区(原试点地区:珠海、镇江、鞍山市除外)。
二、防伪税控系统有关业务管理工作，由各级国家税务局主管增值税征收管理的部门负责牵头组织，其他有关部门应积极配合，共同做好该系统推行中的各项工作。
三、防伪税控系统“金税卡”、“税控ic卡”、“发行金税卡”和“授权ic卡”由国家税务总局统一管理，省级税务机关负责本地计划和转发工作，地市税务机关负责建立发行系统，确立专人操作，并切实做好安全保管工作。
四、各地税务机关应严格选户规定，对符合《增值税专用发票使用规定》中关于准许利用计算机开具专用发票条件，而且经常存在每笔销售额达百万元以上经济业务的企业，方可纳入防伪税控系统。选定企业后，由地市级税务机关负责向企业下达《推行增值税防伪税控系统通知书》(附件一)。通知书一式四联，第一联由地市级税务机关留存；第二联送交企业，作为领购“金税卡”和“税控ic卡”的凭证；第三联送企业所属县级税务机关；第四联送企业所属税务征收机关。
五、专用发票及两卡的发售管理。
(一)企业在接到《推行增值税防伪税控系统通知书》后，在通知规定的时间内，凭下列证件到地市级税务机关申请领购“金税卡”和“税控ic卡”:
1.加盖有增值税一般纳税人确认专章的税务登记证(副本)；
2.主管税务机关下达的《推行增值税防伪税控系统通知书》；
3.企业经办人身份证。
(二)发行“金税卡”和“税控ic卡”时，应对企业经办人出示的《推行增值税防伪税控系统通知书》、增值税一般纳税人税务登记证(副本)及经办人的身份证进行认真审核，确认无误后，通过发行系统，将企业的名称、税务登记号、地址、电话、银行账号及经办人身份证号码等资料，登录在“税控ic卡”内，初始化“金税卡”和“税控ic卡”。
(三)企业一律凭“税控ic卡”向地市级税务机关领购电脑专用发票。税务机关售票时，应对企业经办人出示的增值税一般纳税人登记证(副本)、经办人身份证与“税控ic卡”上存储的相关资料核实，确认后方可限量出售电脑专用发票。同时将发票的起始流水号及售票时间登录在“税控ic卡”内。
(四)企业应于领卡购票后5日内，将库存原手工专用发票、电脑专用发票(包括误填作废按规定保存的专用发票)，及购票登记簿一同上报税务征收机关缴销。
六、专用发票的开具管理。
(一)企业一律使用防伪税控系统开具专用发票，原手工专用发票和电脑专用发票不得再行使用。如未通过防伪税控系统向购货方开具专用发票的，属于偷税行为，税务机关将依法予以处罚。
(二)企业需要向购货方开具红字发票的，必须在符合《增值税专用发票使用规定》中有关销货退回及索取折让开具红字发票规定的前提下，改用防伪税控系统开具负数发票，即在“合计”栏以负数表示，价税合计(大写)数前打印“负数”字样。
(三)未纳入防伪税控系统的一般纳税人需要开具百万元以上额度专用发票的，一律由地市级税务机关代开。代开时，先由企业填写《代开百万元以上专用发票申请书》(附件二)，经企业法人代表签字，加盖企业公章后报当地税务征收机关。当地税务征收机关审核签章后，再由企业向地市级税务机关申请代开专用发票。
(四)地市级税务机关代开专用发票一律使用七联版电脑专用发票，其中一至六联交于企业，第七联代开发票机关留存。
七、申报管理。
纳税期满后，企业应按规定申报纳税和抄报“税控ic卡”。
根据《增值税一般纳税人纳税申报办法》(国税发[1995]196号)向当地税务征收机关申报纳税，在按规定填报《增值税专用发票使用明细表》、《增值税专用发票抵扣明细表》(包括百万元以上的专用发票)的同时，再填报《百万元增值税专用发票使用明细表》(包括由税务机关代开的)、《百万元增值税专用发票抵扣明细表》，用于百万元专用发票的交叉稽核；将百万元专用发票抵扣联单独装订申报。
将使用专用发票的情况(包括专用发票领、用、存情况)抄录到“税控ic卡”，向地市级税务机关申报。
八、税务征收机关应认真审核企业申报的纳税资料，将《百万元增值税专用发票使用明细表》、《百万元增值税专用发票抵扣明细表》和百万元专用发票抵扣联，由县级税务机关汇集后于次月17日前报地市级税务机关。
九、地市级税务机关负责对本地区企业申报的百万元专用发票抵扣联进行认证。
十、地市级税务机关负责将各地上报的《百万元增值税专用发票使用明细表》和《百万元增值税专用发票抵扣明细表》录入计算机，在24日前通过信息中心的计算机网络报国家税务总局。
十一、国家税务总局根据各地上报的《百万元增值税专用发票使用明细表》和《百万元增值税专用发票抵扣明细表》进行计算机交叉稽核，并将稽核结果于27日前返回各地市税务机关。
十二、地市级税务机关应按月统计企业专用发票认证情况、交叉稽核情况、领用存情况和代开专用发票情况，自行造表在次月月底前通知各地税务征收机关。
十三、税务征收机关在受理企业纳税申报时，应严格按规定进行审核，并将《百万元增值税专用发票使用明细表》、《百万元增值税专用发票抵扣明细表》及百万元专用发票抵扣联逐级上报给地市级税务机关。
十四、企业如发生解散、破产、撤销以及其他情形，依法终止纳税义务的，在办理注销税务登记前，应将其领用的“金税卡”和“税控ic卡”如数退回地市级税务机关。
十五、企业如发生本办法第十四条情形时，地市级税务机关应及时派人到企业进行处理，并将退回的“金税卡”和“税控ic卡”，通过发行系统予以登记注销。
十六、税务征收机关在接到上级机关转来的《推行增值税防伪税控系统通知书》后，应督促企业按照本办法第五条的规定，结清库存原手工专用发票，对逾期不结或经审核购、用、存数量不符者，税务征收机关有权收缴其库存的手工票和已领取的“税控ic卡”、“金税卡”，并根据情节轻重，按照违反发票管理的有关规定给予处罚。
十七、经税务机关识伪系统认证无误的专用发票抵扣联，必须在符合增值税征收管理有关规定的条件下，企业方可作为扣税的凭证，对利用防伪税控系统开具的专用发票进行骗税的，税务机关有权停止其抵扣税款，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关条款从重予以处罚，构成犯罪的，移送司法机关处理。
附件:一、________国家税务局推行增值税专用发票防伪税控系统通知书
二、代开百万元增值税专用发票申请书
附件一:
________国家税务局推行增值税专用发票防伪税控系统通知书
____________(税务登记号: ):
经研究，从 年 月 日起在你单位推行增值税专用发票防伪税控系统，请于 月 日带下列证件来我局领购金税卡和税控系统ic卡:
1.本通知书第二联；
2.税务登记证(副本)；
3.经办人身份证。
_______国家税务局
年 月 日
本通知书一式四联，第一联由地市级税务机关留存；第二联送交企业，作为领购“金税卡”和“税控ic卡”的凭证；第三联送企业所属县级税务机关；第四联送企业所属税务征收机关。
附件二:
代开百万元增值税专用发票申请书
__________国家税务局（地市级）：
_____年 月 日，我单位向____________（购货单位）销售____________（货物
名称），其销售额超过百万元，现按规定申请代开专用发票，代开内容如下：
购货
单位 名 称 税 务 登 记 号
名称、电话 开户银行及账号
货物或应税劳务名称 规格型号 计量
单位 数量 单价 金额 税率
（％） 税额
合 计
价 税 合 计 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分￥___________
备 注
销货
单位 名 称 税 务 登 记 号
名称、电话 开户银行及账号
企业名称： （章）法人代表：
申请日期：
税务征收机关意见：
局（所）领导签字： 公章：
年 月 日
地市级税务机关代开部门意见：
经办人签字：
年 月 日
填报说明：
1．本申请书一式三联；
2．企业一次填写签章后全部报税务征收机关；
3．税务征收机关经审核批准，在一至三联上签章，将第三联留存，第一联、第二联交于企业；
4．企业凭第一、二两联向地市级税务机关申请代开，税务机关代开后在申请书上签章，第一联退还企业，第二联留存。
