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深圳经济特区建设监理条例

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 12:47:13  浏览:8294   来源:法律资料网
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深圳经济特区建设监理条例

广东省人大常委会


深圳经济特区建设监理条例
广东省人大常委会


(1995年9月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二次会议通过 1995年9月18日公布 1996年1月1日起施行)

目 录

第一章 总 则
第二章 监理的内容
第三章 监理工程师
第四章 监理工程师事务所
第五章 监理工程师协会
第六章 监理业务的实施
第七章 外资、中外合资和国外贷款工程建设项目的监理
第八章 罚 则
第九章 附 则

第一章 总 则
第一条 为了确立工程建设监理制度,规范监理工程师的执业活动,促进工程建设项目管理的科学化、专业化,提高工程建设的投资效益和管理水平,根据深圳经济特区(以下简称特区)实际,制定本条例。
第二条 本条例所称建设监理(以下简称监理),是指监理工程师事务所受业主的委托,依据国家关于工程建设的法律、法规、规章以及其他有法律拘束力的文件,对工程建设实施的监督管理。
第三条 本条例所称监理工程师事务所,是指依法成立的接受业主委托对工程建设实施监督管理的社会中介组织。
本条例所称业主,是指建设项目的投资者。建设项目由政府投资的,建设单位为该建设项目的业主。
第四条 工程承包人及有关单位应接受监理工程师对其工程建设行为的监理。
本条例所称工程承包人,是指承包工程勘察设计的勘察设计单位和承包工程施工的承建商。
第五条 总投资额在三百万元以上的新建、扩建、改建工程项目的施工准备、施工、保修各阶段均应依本条例实行监理。
前款工程项目以外的建设工程以及前款工程项目的建设前期、设计阶段是否实行监理,由业主决定。
第六条 深圳市人民政府建设行政主管部门(以下简称市主管部门)是监理的主管部门,区人民政府建设行政主管部门(以下简称区主管部门)在市主管部门指导下负责其权限范围内监理的监督管理。
市主管部门的主要职责是:
(一)贯彻执行建设监理法律、法规、规章,制定具体的监理管理办法并组织实施;
(二)审批设立监理工程师事务所的申请,核发执业许可证书;
(三)负责外地和境外监理机构进入特区从事监理业务的资格审查与注册管理;
(四)负责监理工程师事务所的资质等级的初审、申报和管理;
(五)负责监理工程师资格的初审、申报和管理;
(六)审批监理工程师的注册申请,核发执业证书;
(七)协调监理工程师事务所与业主及参与工程建设各方之间的关系,对其工程建设行为进行监督和管理;
(八)监督、管理、指导监理工程师事务所和深圳市监理工程师协会(以下简称市监理工程师协会)的工作;
(九)依据本条例对违法行为实施处罚;
(十)深圳市人民政府规定的其他职责。
第七条 监理工程师事务所和监理工程师必须遵守法律、法规,遵守监理工程师行业的执业纪律和道德准则,恪守科学、公正、诚实信用的原则。
监理工程师事务所和监理工程师依法执业,受法律保护。

第二章 监理的内容
第八条 监理可分为建设前期阶段监理、设计阶段监理、施工准备阶段监理、施工阶段监理和保修阶段监理。
第九条 建设前期阶段监理的内容:
(一)投资项目的决策咨询;
(二)建设项目的可行性研究;
(三)编制设计任务书。
第十条 设计阶段监理的内容:
(一)协助业主提出设计要求,参与评选设计方案;
(二)参与选择勘察、设计单位,协助业主签订勘察设计合同并监督合同的实施;
(三)督促设计单位限额设计、优化设计;
(四)审核设计是否符合规划设计要点,能否满足业主提出的功能使用要求;
(五)审核设计方案的技术经济指标的合理性;
(六)审核设计是否满足国家规定的具体要求和设计规范;
(七)分析设计的施工可行性和经济性。
第十一条 施工准备阶段监理的内容:
(一)受业主委托组织招标,编制与发送招标文件,组织评审投标书,提出定标意见;
(二)核查施工图预算;
(三)协助业主签订与工程有关的合同。
第十二条 施工阶段监理的内容:
(一)协助业主与承建商编写开工报告,协助业主办理开工手续;
(二)确认承建商选择的分包商;
(三)组织施工图纸会审;
(四)审核承建商提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系;
(五)督促、检查承建商严格执行工程承包合同和国家工程技术规范、标准,协调业主和承建商之间的关系;
(六)审核承建商或业主提供的材料、构配件和设备的数量及质量;
(七)控制工程进度、质量和投资,督促、检查承建商落实施工安全保证措施;
(八)组织分项工程和隐蔽工程的检查、验收,签发工程付款凭证;
(九)负责施工现场签证;
(十)监管房地产预售款的专款专用,书面通知房地产预售款监管机构向房地产转让人划款;
(十一)督促承建商整理合同文件和技术档案资料;
(十二)组织业主和工程承包人进行工程竣工初步验收;
(十三)提出竣工验收申请报告;
(十四)参加工程验收,审查工程结算。
第十三条 保修阶段监理的主要内容为负责检查工程状况,参与鉴定质量责任,督促承建商回访、监督保修直至达到规定的质量标准。

第三章 监理工程师
第十四条 本条例所称监理工程师,是指经注册持有监理工程师执业证书,并受业主委托从事建设工程监理的专业人员。
禁止未经注册的人员以监理工程师的名义从事工程建设监理业务。
第十五条 监理工程师执业必须加入监理工程师事务所。
第十六条 申请监理工程师执业,应由申请人向市监理工程师协会提交如下材料:
(一)个人申请报告;
(二)监理工程师资格证书;
(三)专职从事监理工作二年以上的证明;
(四)监理工程师事务所与申请人的聘用合同或工作调动证明;
(五)二名监理工程师的推荐书;
(六)以往参与过的主要监理工程目录;
(七)居民身份证。
第十七条 市监理工程师协会自接到申请人的注册申请之日起二十日内提出审核意见,报市主管部门审批。
市主管部门自收到审核意见和申请材料之日起三十日内,应当作出批准或不批准的决定。对批准的,应当向申请人颁发执业证书;对不批准的,应自决定之日起十五日内通知申请人,并书面说明理由。
第十八条 申请人有下列情形之一的,市主管部门不予注册;已注册的,撤销注册,收加执业证书。
(一)无民事行为能力或者限制民事行为能力的;
(二)被判处有期徒刑以上刑罚,刑满释放未逾三年的,但过失犯罪的除外;
(三)因经济违法行为受行政处罚或撤职以上行政处分未逾三年的;
(四)受吊销监理工程师执业证书的处罚未逾五年的;
(五)丧失债务清偿能力的;
(六)提供虚假注册申请材料的;
(七)法律、法规规定的其他不予注册或应予撤销注册的。
被撤销注册的人员可以重新申请注册,但必须符合本条例的有关规定。
第十九条 市主管部门对监理工程师应当每年进行年审。年审合格者方可继续执业。
第二十条 监理工程师应当自领取执业证书之日起一个月内向市监理工程师协会申请登录。
市监理工程师协会应当建立监理工程师名册,并应报市主管部门备案。
市监理工程师协会应当每年在市主管部门指定的报刊上公告监理工程师名册。
第二十一条 监理工程师不得涂改、出租、出借、转让或出卖执业证书,不得同时在二个或二个以上的监理工程师事务所任职。

第四章 监理工程师事务所
第二十二条 监理工程师事务所是监理工程师的执业机构,其组织形式分为法人监理工程师事务所、合伙监理工程师事务所、个人监理工程师事务所。
第二十三条 设立法人监理工程师事务所的,应当具备下列条件:
(一)有十名以上具有监理工程师资格的专职从业人员,其中至少应有五名以上持有监理工程师执业证书;
(二)负责人和技术负责人必须具有高级工程师或高级建筑师职称,持有监理工程师执业证书,具有深圳市户口;
(三)专职从业人员专业搭配合理,其中至少应有三名高级工程师、一名高级建筑师和一名高级经济师;
(四)注册资本二百万元以上;
(五)有固定的办公场所和必要的设施。
法人监理工程师事务所,以其全部资产对其债务承担责任。
第二十四条 设立合伙监理工程师事务所的,应当具备下列条件:
(一)有三名以上合伙人,其中至少二名具有深圳市户口;
(二)合伙人必须持有监理工程师执业证书,专职从事监理业务五年以上,其中在深圳市建设监理行业从事监理业务二年以上,且无不良执业记录;
(三)合伙人中至少二名具有高级工程师或高级建筑师职称;
(四)有十名以上具有监理工程师资格的专职从业人员,且从业人员的专业搭配合理,其中至少应有三名高级工程师、一名高级建筑师和一名高级经济师;
(五)注册资本一百万元以上;
(六)有固定的办公场所和必要的设施。
合伙人对合伙监理工程师事务所的债务,负无限连带责任。
第二十五条 设立个人监理工程师事务所的,申请人应当具备下列条件:
(一)有深圳市户口;
(二)持有监理工程师执业证书,专职从事建设监理业务十年以上,其中在深圳市建设监理行业工作五年以上,且无不良执业记录;
(三)具有高级工程师或高级建筑师职称;
(四)注册资本一百万元以上;
(五)有固定的办公场所和必要的设施;
(六)聘请十名以上具有监理工程师资格的专职从业人员,且从业人员的专业搭配合理,其中至少应有三名高级工程师、一名高级建筑师和一名高级经济师。
个人监理工程师事务所的名称,应当标明申请人的姓名。申请人对个人监理工程师事务所的债务负无限责任。
第二十六条 申请设立监理工程师事务所,除应分别具备本条例第二十三条或者第二十四条或者第二十五条规定的条件外,申请人还应向市主管部门提交下列文件:
(一)设立申请书;
(二)从业监理人员的名单、简历、监理工程师资格证书、监理工程师执业证书;
(三)从业监理人员的居民身份证;
(四)监理工程师事务所章程。
第二十七条 市主管部门受理设立监理工程师事务所的申请后,应在四十五日内决定是否批准。设立申请批准后,发给监理工程师事务所执业许可证书;设立申请不予批准的,应自作出决定之日起十五日内通知申请人,并书面说明理由。
申请人领取监理工程师事务所执业许可证书后,应当向市监理工程师协会申请登录。申请登录后,方可开业。
第二十八条 监理工程师事务所执业许可证书实行年度验审制度。年审合格,方可继续开业。
第二十九条 监理工程师事务所成立后,因各种原因丧失设立条件的,由市主管部门责令其暂停执业;逾期六十日仍达不到规定条件的,应予撤销。
第三十条 监理工程师事务所设立分支机构的,应当经市主管部门批准。
第三十一条 深圳市外的监理工程师事务所进入特区从事监理业务,应当向市主管部门提出申请,领取执业许可证书并在市监理工程师协会登录后方能承接监理业务。
深圳市外监理工程师事务所进入特区从事监理业务的条件和审批程序,由市主管部门另行规定。
第三十二条 境外建设工程监理机构来特区临时执业,应当按照国家有关规定并经市主管部门批准。
第三十三条 监理工程师事务所自领取执业许可证书之日起一年内暂不核定资质等级,在此期间内须在经核定的临时监理业务范围内从事监理业务。
未核定资质等级的监理工程师事务所,只能从事楼层十八层以下、跨度二十四米以下的一般工业与民用建设工程和高度五十米以下的高耸构筑工程以及投资一千万元以下的其他工程的监理业务。
监理工程师事务所自领取执业许可证书满一年之日起可以向市主管部门申请资质初审,市主管部门初审合格后,报国家规定的资质管理部门复审,申请核发资质等级证书。
第三十四条 监理工程师事务所领取资质等级证书后,须按下列规定在各自的业务范围内从事监理业务:
(一)甲级监理工程师事务所可以承接各类建设工程监理业务;
(二)乙级监理工程师事务所可以承接楼层三十五层以下、跨度三十六米以下的一般工业与民用建筑工程和高度一百五十米以下的高耸构筑工程以及国家建设行政主管部门规定的二等其他类、二等以下其他类建筑安装工程的监理业务;
(三)丙级监理工程师事务所可以承接楼层二十五层以下、跨度二十七米以下的一般工业与民用建筑工程和高度一百米以下的高耸构筑工程以及国家建设行政主管部门规定的三等其他类建筑安装工程的监理业务。
第三十五条 监理工程师事务所自领取资质等级证书满一年之日起可以向市主管部门申请资质升级初审,市主管部门初审合格后报国家规定的资质管理部门复审。
第三十六条 监理工程师事务所不得伪造、涂改、出租、出借、转让或出卖执业许可证书和资质等级证书。
第三十七条 监理工程师事务所应当按业务收入的百分之五提取风险基金。
风险基金专门用于监理工程师事务所执业中造成的损害赔偿。

第五章 监理工程师协会
第三十八条 市监理工程师协会是依法登记成立的对监理工程师及监理工程师事务所进行行业管理的社会团体。
市监理工程师协会的章程应经会员大会通过,并报市主管部门批准。
第三十九条 市监理工程师协会的职责:
(一)保障监理工程师依法执业,维护监理工程师的合法权益,反映监理工程师行业的意见和要求;
(二)办理监理工程师和监理工程师事务所的登录、公告;
(三)办理监理工程师执业申请的初审;
(四)拟定监理工程师执业规则和制度;
(五)对违法违规的监理工程师和监理工程师事务所提出处罚意见;
(六)组织会员开展监理工程师工作理论与实务研讨活动,总结、交流业务经验,宣传监理工程师制度,推动监理业务的开展;
(七)对监理工程师进行业务培训和执业纪律、职业道德教育;
(八)调解监理工程师事务所与业主之间的争议;
(九)发展同境外建设监理同行的联系。
第四十条 市监理工程师协会会员分为团体会员和个人会员。
在特区注册登记的监理工程师事务所应当加入市监理工程师协会,成为团体会员。
在特区内的监理工程师事务所执业的监理工程师应当加入市监理工程师协会,成为个人会员。
第四十一条 市监理工程师协会成立惩戒委员会,对监理工程师和监理工程师事务所违反法律、法规、职业道德和行业纪律的行为,提出惩戒意见,报市主管部门审核批准。
惩戒委员会由市监理工程师协会工作人员、市主管部门工作人员、监理工程师和社会知名人士七至九名组成。

第六章 监理业务的实施
第四十二条 业主可以自由选择监理工程师事务所。但政府投资、行政事业单位自筹资金投资、国有企业投资的建设工程,应当通过招标方式选择监理工程师事务所。
业主可以委托一个监理工程师事务所承担其所投资的建设工程各阶段的监理任务,也可以委托多个监理工程师事务所分别承担不同阶段的监理任务。
第四十三条 业主与监理工程师事务所应当签订书面监理合同,明确双方的权利义务。
监理合同应当采用由市主管部门制定的标准文本。
监理合同应当自正式签订之日起十五日内报市主管部门备案。
第四十四条 监理工程师事务所不得转让监理业务。
第四十五条 监理工程师事务所不得与其所监理工程的工程承包人、设备制造商和材料供应商发生经营关系或隶属关系,不得是这些单位的投资者或合伙经营者。
第四十六条 监理工程师事务所不得为其自身或其投资者投资所建的工程实施监理。
第四十七条 监理工程师事务所的从业人员不得承包经营施工业务和建材销售业务,也不得在国家机关、承建商、设备制造商和材料供应商等处任职。
第四十八条 监理工程师事务所应当根据所承担的监理业务,成立由总监理工程师或其代表、监理工程师及其他监理人员组成的工程项目监理机构。
工程项目监理机构实行总监理工程师或其代表负责制。
承担施工阶段监理业务的监理机构应当进驻施工现场,其派驻现场的监理工程师应当适应该阶段监理业务。
第四十九条 实施监理前,业主应向工程承包人及有关单位发出书面通知,告知其监理工程师事务所名称、监理内容、总监理工程师或其代表姓名及权限等事项;总监理工程师或其代表也应向上述有关单位发出书面通知,告知项目监理机构组成人员的姓名及权限。
第五十条 实施监理过程中,业主对工程承包人及有关单位的任何指令均应通过总监理工程师或其代表发布。
总监理工程师或其代表认为业主发出的指令违反法律、法规、规章及有关规定的,有权拒绝执行,并书面通知业主;业主对此有异议的,可报告市或区主管部门处理。
第五十一条 实施监理过程中,工程所用材料进场验收合格书、工序交接验收合格书、工程款支付通知及停工通知、复工通知均应当由总监理工程师或其代表签发。
第五十二条 工程承包人及有关单位应当按照监理工程师事务所的要求提供必要的设计资料、施工原始记录、检测记录等技术、经济资料。
第五十三条 监理工程师事务所应当严格履行监理职责。根据监理合同的规定应该实施监理的事项,监理工程师事先没有说明又不按时实施的,视同已被监理工程师认可。
由于监理工程师不履行监理职责或监理工作失误造成经济损失的,监理工程师事务所应当承担相应的赔偿责任;由此造成工程质量缺陷的,适用有关法律、法规的规定。
第五十四条 监理人员不履行监理职责的或不称职的,业主有权要求监理工程师事务所更换。
第五十五条 总监理工程师或其代表无权自行变更业主与承包人或其他有关单位签订的合同,确需变更合同的,应当及时向业主提出建议,协助双方变更合同。
第五十六条 发生下列情形之一的,业主和监理工程师事务所可以变更或解除监理合同:
(一)经当事人双方协商一致,并且不会因此而损害国家利益和他人合法权益的;
(二)因不可抗力致使监理合同无法履行或者不能全部履行的;
(三)因一方违约,使监理合同履行成为不必要的;
(四)监理工程师事务所解散或丧失监理资格或监理工程师事务所及其从业人员作出有损业主利益行为的;
(五)业主强迫监理工程师事务所及其从业人员执行其违背法律、法规、规章及有关规定的指令,经劝导、说服无效的;

(六)出现监理合同约定的变更或者解除合同条件的。
双方协商变更或解除合同的,应当订立书面协议。
一方当事人根据本条第一款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项的规定要求变更或者解除合同的,应当及时书面通知对方。
第五十七条 因变更或者解除监理合同致使当事人遭受损失的,有过错的一方应当承担赔偿责任。
第五十八条 各监理阶段的监理费按所监理工程的估算投资或设计概算、施工图预算、工程结算总造价的一定比例分别计取。
监理收费标准,由市主管部门会同市人民政府物价行政主管部门另行规定。
第五十九条 监理合同所订定的监理收费不得低于市主管部门规定的最低标准。
监理工程师事务所不得以降低收费作为竞争手段。

第七章 外资、中外合资和国外贷款工程建设项目的监理
第六十条 境外企业、其他经济组织或个人在特区内独立投资的工程建设项目,需要委托境外监理机构承担监理时,应当聘请境内监理工程师事务所参加,进行合作监理。
中外合资建设项目,凡境内监理工程师事务所能够承担监理业务的,应当委托境内监理工程师事务所监理。境内监理工程师事务所不能承担监理业务的,经市主管部门批准,可以聘请境外监理机构与境内监理工程师事务所进行合作监理。
国外贷款建设项目,由境内监理工程师事务所承担监理。如果贷款方要求境外监理机构参加监理的,境外监理机构应当与境内监理工程师事务所合作监理。
第六十一条 境外监理机构与境内监理工作师事务所从事合作监理,应当由与其有业务往来的银行担保,经市主管部门审批,取得执业许可证书,方可执业。
第六十二条 境外监理机构申请执业许可证书,应当向市主管部门提供下列材料:
(一)注册国家(地区)政府出具的注册证明书;
(二)境外监理机构所在国出具的建设监理资质等级证书;
(三)专业技术水平的证明材料;
(四)承担过监理业务的证明材料;
(五)近期资产负债表,开户银行或其他金融机构出具的资信证明;
(六)拟派遣监理工程师的授权书和姓名、国籍、简历、技术职称;
(七)担保银行的名称、地址和同意提供担保的证明文件。
上列材料采用外国文字书写的,申请人应同时提供中文译本。市主管部门审批时以中文译本为准。
第六十三条 中外合作监理,必须签订合作监理合同。
合作监理合同应当包括下列内容:
(一)监理对象和内容;
(二)监理所依据的规范标准;
(三)双方权利和义务;
(四)监理费的分配;
(五)风险的承担;
(六)违约责任;
(七)争议解决条款。
第六十四条 中外合作监理组织在特区承担监理业务,应当采用我国的技术规范。特殊情况下确需采用境外技术规范的,应当经市主管部门批准后方可采用。
第六十五条 外资、中外合资和国外贷款建设项目的监理费计取标准及付款方式,可参照国际惯例,不受特区监理费收费标准的限制。
第六十六条 香港、澳门、台湾地区的企业、其他经济组织或个人在特区投资的工程建设项目,按本章规定实行监理。上述地区的监理机构应聘与境内监理工程师事务所合作监理的,也参照本章规定执行。

第八章 罚 则
第六十七条 业主违反本条例第五条第一款规定,对应实行监理的工程不委托监理工程师事务所实施监理的,不予办理建筑许可证、建设工程开工许可证;已经施工的,责令停止施工并处以工程总造价百分之二的罚款。由此造成的经济损失,由业主承担。
第六十八条 违反本条例第十四条第二款、第十五条规定的,由市主管部门责令其停止执业,三年内不得参加注册,处以五千元以上一万元以下的罚款,并没收非法所得。
第六十九条 监理工程师违反本条例第二十一条规定,涂改、出租、出借、转让或出卖执业证书或者同时在二个或二个以上的监理工程师事务所任职的,由市主管部门吊扣其执业证书六个月以上一年以下,并处以五千元以上一万元以下的罚款。

第七十条 违反本条例第二十七条第二款,第三十一条第一款、第三十二条规定,擅自承接监理业务的,责令其停止非法经营活动,由市主管部门没收其非法收入,并处以非法收入一至二倍的罚款。
第七十一条 违反本条例第二十九条规定继续执业的,由市主管部门没收其非法收入,并处以非法收入一至二倍的罚款。
第七十二条 违反本条例第三十条规定的,由市主管部门责令其撤销;情节严重的,由市主管部门处以三万元以上五万元以下的罚款,并吊销其执业许可证书。
第七十三条 违反本条例第三十三条第一款和第二款、第三十四条规定,超越监理业务范围承接监理业务的,由市主管部门责令其停止对该项工程的监理,吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下,处以三万元以上五万元以下的罚款;情节严重的,吊销其执业许可证书。
第七十四条 违反本条例第三十六条规定的,由市主管部门没收其非法所得,并处以七万元以上十万元以下的罚款,吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下;情节严重的,吊销其执业许可证书。
第七十五条 违反本条例第四十三条第三款规定的,由市主管部门处以五千元以上一万元以下的罚款;情节严重的,吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下。
第七十六条 违反本条例第四十四条、第四十五条、第四十六条规定的,由市主管部门予以警告或责令停业整顿,没收其非法收入,因停业造成的经济损失由监理工程师事务所承担;情节严重的,吊销其执业许可证书。
第七十七条 违反本条例第四十七条规定的,由市主管部门予以警告或责令其停止执业,并处以该监理人员五千元以上一万元以下的罚款;如该监理人员为监理工程师,吊销其执业证书。
第七十八条 监理工程师事务所、监理工程师及其他从业人员违反本条例,不履行监理职责、徇私舞弊或因监理工作失误造成事故和人身伤亡的,除应承担相应赔偿责任外,由市主管部门处以监理工程师事务所七万元以上十万元以下的罚款,吊扣其执业许可证书二个月以上六个月以下
;情节严重的,吊销其执业许可证书;对于有关监理工程师给予吊扣执业证书二个月以上六个月以下的处罚,情节严重的,可以吊销其执业证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七十九条 市监理工程师协会工作人员违反本条例规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由市监理工程师协会给予纪律处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八十条 市主管部门工作人员违反本条例规定,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂的,由市行政监察部门追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第八十一条 当事人对市主管部门作出的处罚决定不服的,应当自收到处罚决定之日起十五日内向深圳市人民政府行政复议机关申请复议;对复议决定不服的,可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
当事人对处罚决定逾期不申请复议或不起诉又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章 附 则
第八十二条 本条例施行前在特区设立的监理组织,应当依照本条例规定进行改组,并于1996年12月31日前改组完毕。
改组的具体办法由深圳市人民政府另行规定。
第八十三条 深圳市人民政府可以根据本条例制定实施办法。
第八十四条 本条例自1996年1月1日起施行。
本条例施行以前在特区实施的有关规定与本条例有抵触的,以本条例为准。



1995年9月18日
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海口市土地管理规定

海南省海口市人民政府


海口市土地管理规定
海口市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了加强土地管理,合理开发、利用和依法经营土地,促进社会经济发展和城乡建设,维护土地所有者和使用者的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《海南经济特区土地管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际情况
,制定本规定。
第二条 本市行政区域内的土地,由市政府实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。
各级人民政府应当认真贯彻执行十分珍惜和合理利用每寸土地、切实保护耕地的基本国策,制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第三条 市土地管理部门主管本市城乡土地的统一管理工作,负责对本规定的实施。
区、乡(镇)人民政府按照市政府赋予的职权负责辖区内的土地管理工作。
计划、规划、城建、房产、农业等有关部门,应当在各自的职责范围内协同土地管理部门,做好土地管理工作。
第四条 对在保护耕地、合理开发利用土地资源和有关科研工作等方面成绩显著者以及同土地管理违法行为作斗争中表现突出者,人民政府应当给予表彰和奖励。

第二章 土地权属管理
第五条 集体所有的土地,由市土地管理部门组织权属调查,报市政府批准,核发《集体土地所有证》。
单位使用的国有土地,由市土地管理部门组织权属调查和审核,报市政府批准,核发《国有土地使用证》。
个人使用的国有土地,由区人民政府组织权属调查并提出意见,经市土地管理部门审核,报市政府批准,核发《国有土地使用证》。
集体土地建设用地,由区人民政府组织权属调查并提出初审意见,经市土地管理部门审核,报市政府批准,核发《集体土地建设用地使用证》。
第六条 未开发、利用的国有土地,由市土地管理部门登记造册,统一管理。
第七条 依法需要改变土地所有权、土地使用权或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的,必须向原登记的土地管理部门申请变更登记,经市政府批准,更换土地证书。
依法需要设定涉及土地他项权利的,应当到土地管理部门办理他项权利登记。
第八条 土地所有权或者土地使用权有争议的,由当事人协商解决;协商不成的,由市、区、乡(镇)人民政府按照分级负责、就地解决的原则处理:
(一)在乡(镇)范围内,农村居民之间的土地纠纷,由乡(镇)人民政府处理;
(二)在区范围内,农村居民与农村集体经济组织之间、跨乡(镇)的农村居民之间、城镇居民之间的土地纠纷,由区人民政府处理;
(三)单位(含农村集体经济组织)之间,城镇居民与单位之间和跨区的土地纠纷,由市人民政府处理。
当事人对人民政府的处理决定不服的,可以在接到处理决定书之日起15日内向上一级人民政府申请复议,也可以在接到处理决定书之日起30日内向人民法院起诉。

第三章 土地的开发、利用和保护
第九条 本市土地利用总体规划由市土地管理部门会同规划等有关部门编制,经市计划主管部门综合平衡后,由市政府审查同意并按规定报经批准实施。
土地的开发、利用必须符合市土地利用总体规划和城市总体规划。
第十条 各项建设用地和土地开发复垦项目实行土地利用总体规划审核制度。市土地管理部门根据土地利用总体规划对建设用地和土地复垦的用途进行审核,并签署规划审核意见。
第十一条 土地征用、开发、出让实行年度计划管理制度。年度计划由市土地管理部门提出,经市计划主管部门综合平衡后,按规定程序报经批准后实施,并向社会公布。
第十二条 市土地管理部门应会同有关部门根据土地利用总体规划划定基本农(菜)田保护区,报市政府批准后实施。
基本农(菜)田保护区的耕地在保护期内不得征用,不得撂荒,不得改为非耕地。确因国家建设需要征用基本农(菜)田保护区耕地或将耕地改为非耕地的,应当征求有关主管部门的意见,按有关法律、法规规定的审批权限和程序报经原批准机关批准,并按规定缴纳菜田基地开发基金
和耕地占用税费。
第十三条 实行耕地保护领导任期目标责任制。各级人民政府应当把基本农(菜)田建设、保护和管理工作作为政府领导任期目标责任制的重要内容,由上一级人民政府监督实施。
市土地管理部门会同市有关主管部门根据市政府批准的基本农(菜)田保护方案拟订耕地保护指标,报经市政府批准后,下达各区、乡(镇)人民政府。
第十四条 单位或个人承包经营的农业用地和依法确定给个人使用的自留地,应当按照规定的用途使用,不得擅自挖塘、建房、建窑、建坟、采矿、采石、挖砂、取土,或者进行其他毁坏土地的行为。
第十五条 成片开发土地的基础设施建设,由市政府统一组织实施,可采取下列方式:
(一)市政府直接投资开发建设;
(二)市政府委托企业投资开发建设。开发后的土地,由市政府统一出让,可按合同约定划出一定面积的土地,补偿开发企业的投资和利润。

第四章 土地征用
第十六条 征用本市行政区域内的集体所有土地由市政府统一进行,土地征用工作由市土地管理部门负责实施;其他任何组织、单位和个人均不得直接征用集体所有土地。
各区、乡(镇)人民政府及有关部门应协同市土地管理局完成征地工作。
被征地单位或个人应当服从国家建设和社会经济发展的需要,支持和配合做好征地工作。
第十七条 按照土地利用总体规划确定的综合开发用地可以实行连片征用;按照规定程序批准的建设项目用地,应当根据项目批准文件及总体设计一次申请批准,按项目征地,不得化整为零越权审批。分期建设的项目,应分期征地,不得先征待用。
市政府可依法对集体所有土地实行有计划预征。
第十八条 按项目征用土地,依下列程序办理:
(一)建设单位和个人持人民政府有关建设项目的批准文件和《建设用地选址通知书》,向市土地管理部门提出用地申请;
(二)市土地管理部门对用地申请进行审核,拟定征地工作方案,报经市政府同意后,书面通知申请人和被征地单位,并发出征地通知书;
(三)市土地管理部门会同区、乡(镇)人民政府与被征地单位对拟征土地进行调查勘测,确认土地权属和土地利用状况,确定土地面积和界址;
(四)市土地管理部门会同有关部门与被征地单位确定征地补偿和安置方案;
(五)市土地管理部门按照征地批准权限报经市政府批准后,根据批准文件落实征地有关事项。
第十九条 《征用土地补偿协议书》由市土地管理部门和被征地单位双方法定代表人签名盖章,其他任何单位和个人不得签订《征用土地补偿协议书》。
第二十条 被征地单位应当在接到征地通知书之日起30日内,配合市土地管理部门办理征地有关手续,逾期不办理的,市政府可依照有关规定做出征地决定。被征地单位对征地决定有异议的,可在接到征地通知书之日起15日内向上一级人民政府申请复议或直接向人民法院起诉。在
规定期限内既不申请复议也不起诉又不履行征地决定的,由市政府申请人民法院强制执行。
第二十一条 国家(含省、市)重大建设项目急需征用土地的,市政府应当及时处理土地权属纠纷,作好土地征用工作。
土地纠纷时间较长、涉及面广、情况复杂,经多次调解不成,及时处理确有困难的,由市土地管理部门报经市政府批准后,可先行征用。在实施征地前,市土地管理部门应会同争议各方对争议土地进行勘测,将争议的原因、土地类型、面积、界址予以登记。土地权属纠纷解决后,有关
争议范围土地的征地补偿费等各项费用,由市土地管理部门向土地所有权单位支付。
第二十二条 征用集体所有土地应按规定支付土地补偿费、青苗和附着物补偿费、安置补助费,补偿标准由市政府根据国家、省的有关规定,结合本市实际制定。
征地补偿费由市土地管理部门统一收取,按征地协议约定期限汇入被征地单位在指定银行开设的征地补偿费专户。
未按征地协议约定向被征地单位付清征地补偿费的,土地仍属集体所有,市土地管理部门不得出让。
第二十三条 按项目征地的,建设单位或个人应在向市土地管理部门提出用地申请之日起30日内,预付拟征土地的补偿费总额的50%。拟征土地未获批准或因国家重大政策调整以及其他正当原因不能征用的,市土地管理部门应当计息退还预付款;土地征用后,建设单位或个人放弃
受让土地使用权的,预付款不予退还;市土地管理部门与建设单位或个人签订土地使用权出让合同后,预付款可抵充部分土地使用权出让金。
第二十四条 预征土地的征地补偿费根据征地协议签订时的有关补偿标准和地上建筑物、附着物的实际情况确定。
市土地管理部门应在签订预征协议后30日内将征地补偿费总额的30%付给被征地单位,其余在两年内付清;两年内未付清的部分,按同期物价增长指数计算拨付。开发需要使用土地时,市土地管理部门应提前30日将剩余的征地补偿费付给被征地单位。
第二十五条 预征的土地,在开发前仍由被征地单位及其成员耕种,不得撂荒,不得栽种多年生长农作物和修建永久性建筑物。
开发建设需要使用土地时,市土地管理部门应提前60日通知被征地单位及其成员限期清除地上建筑物、附着物。未在限期内清除的,由建设用地单位或个人处置,对其地上建筑物和附着物不再补偿,而对种植的农作物可作适当赔偿。
第二十六条 征地补偿费由被征地单位在指定的银行专户存储。
征地补偿费中除属于个人的青苗和附着物的补偿费由被征地单位如数付给本人外,其余的征地补偿费由被征地单位统一管理使用,主要用于发展乡(镇)村集体企业和农副业生产,进行农用土地开发和农田基本建设,不得私分或挪作他用;安置补助费可以按照一定比例,划给自谋职业
者作为就业补助和转入社会保障部门作为不能就业人员的生活保障费。
在征得村民同意和乡(镇)人民政府批准后,被征地单位可将部分征地补偿费用于兴建公共设施、兴办公益事业。擅自将征地补偿费用于非生产性开支的,乡(镇)人民政府应及时予以纠正。
第二十七条 土地被全部征用的或土地虽未被全部征用,但人均耕地不足0.02公顷的,被征地单位农业户口全部转为非农业户口。
征用土地后,被征地单位人均耕地在0.02公顷以上的,按征地前人均耕地面积计算,将与被征土地面积相应的农业户口转为非农业户口。
第二十八条 被征地农业户口转为非农业户口,由村民委员会按征地协议确定的数量提出方案,经村民代表大会讨论同意,经乡(镇)人民政府和市土地管理部门审核并报市政府批准后,由公安、粮食等有关部门给予办理转户、粮食关系等手续。
第二十九条 征地后,剩余劳动力的生产、生活出路问题,经协商可以采取下列方式之一解决:
(一)由市土地管理部门统筹,将所征土地10%的国有土地使用权出让给被征地单位,出让金免交;
(二)由用地单位安排就业的,应在出让合同中载明用地单位安置被征地农民就业的条件、人数和期限;未安排就业前,用地单位应按不低于本地最低生活费标准1.5倍的标准支付生活补贴;
(三)由被征地单位提出申请,经区、乡人民政府审核,报市政府批准,可从所征该农村集体经济组织土地进行出让所获收入中划出部分资金,给予扶持兴办企业。但不得超过该集体经济组织被征用土地出让所获收入的地方留成部分的10%。
按前款第(二)项办理时,属采取协议方式出让国有土地使用权的,用地单位除按所征土地面积支付全额的征地补偿费、耕地占用税、菜地开发基金、土地管理费外,其他费用按90%支付;属采取招标、拍卖方式出让国有土地使用权的,由市政府另行规定。
第三十条 农村集体经济组织将依法批准使用的集体所有非农建设用地与他人合作、联营兴办企业的,应到市土地管理部门办理用地手续。联营、合作后农村集体经济组织所持有股份不得转让。联营、合作期届满,由农村集体经济组织无偿收回土地使用权。
农村集体经济组织用征地补偿费发展生产、安置劳动力就业确有困难的,经向市土地管理部门申请报市政府批准,可依法将该集体所有的非农建设用地的部分征为国有后出让给他人,但不得超过依法批准给该集体所有的非农建设用地的30%。土地使用权出让金返还给该农村集体经济
组织。
第三十一条 用地单位在施工中因堆放材料需要临时用地的,应向市土地管理部门提出申请,经批准后,与有关单位签订临时用地协议,并按规定支付补偿费和有关土地使用费。临时使用土地的期限不得超过二年,不得建设永久性建筑物,使用期满,应及时归还土地,并负责恢复土地
生产条件,或支付相应的复耕费用。

第五章 国有土地使用权出让、租让、转让、出租、抵押和划拨
第一节 国有土地使用权出让
第三十二条 国有土地使用权(以下简称土地使用权)由市政府统一出让,市土地管理部门负责实施。
第三十三条 土地使用权出让一般可以采取协议、招标和拍卖的方式;国家安居工程用地或国家明文规定的特殊用地可以由政府按权限批准划拨。
除城市基础设施用地、国家扶持的普通居民住宅用地、国家机关、部队用地和文化、教育、卫生、体育、科研等非营利性用地以及经市政府批准可以采取协议方式出让的工业用地外,其他用地应采取招标、拍卖方式出让,或经市政府批准,也可采取双方协议的方式。
协议出让土地使用权价格不得低于按国家规定确定的最低价。
第三十四条 以招标、拍卖方式出让土地使用权的底价和以协议方式出让土地使用权的价格,由市土地管理部门根据基准地价,结合拟出让地块的条件、出让年限和土地供需情况等因素确定。
第三十五条 土地使用权出让合同由市土地管理部门与土地使用者签订。
土地使用者应当从出让合同生效之日起10日内,支付土地使用权出让金总额的10%作为定金,余额应在90日内付清。土地使用者未按照出让合同约定期限付清土地使用权出让金的,从逾期之日起每日加收未付部分1‰的违约金;逾期达90日仍未付清的,市土地管理部门有权解
除合同,定金不予退回,并可请求违约赔偿,地上建筑物以及其他附着物限期拆除。
市土地管理部门应当按照出让合同约定的期限和条件向土地使用者提供土地使用权。未按照土地使用权出让合同约定期限和条件向土地使用者提供土地使用权的,从逾期之日起每日按照已收土地使用权出让金总额的1‰付给土地使用权违约金;逾期达90日仍未提供土地使用权的,土
地使用权有权解除出让合同,要求返还土地使用权出让金和双倍的定金,并可请求违约赔偿。
第三十六条 土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途和规划要求的,应当先取得市城市规划行政主管部门的许可后报市政府批准,再由市土地管理部门按照职责权限进行审核并报经市政府批准,签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,并按规定缴纳经
调整的土地使用权出让金。
第二节 国有土地使用权租让
第三十七条 本办法所称国有土地使用权租让(以下简称土地使用权租让)是指市政府代表国家将国有土地使用权在一定年限内租赁给土地使用者,由土地使用者按年向国家支付土地使用权租让金的行为。
土地使用权租让最高年限不得超过15年。
土地使用权租让由市土地管理部门审核并报市政府批准。
第三十八条 土地使用权租让,应当签订书面形式的租让合同。
第三十九条 土地使用权租让合同,由市土地管理部门与土地使用者签订。
土地使用者应当按租让合同的约定支付定金和当年的土地使用权租让金;未按租让合同的约定支付定金和当年土地使用权租让金的,市土地管理部门有权解除合同,收回土地使用权,并可请求违约赔偿。
市土地管理部门应当按租让合同的约定提供租让的土地;未按租让合同约定提供租让的土地使用权的,土地使用者有权解除合同,请求返还土地使用权租让金和双倍的定金,并可请求违约赔偿。
第四十条 土地使用权租让金标准,依据市场物价指数和地价调整指数以及国家的产业政策,由市土地管理部门拟订,报市政府批准后执行。
土地使用权年租让金标准每二年调整一次。
第四十一条 土地使用者按下列规定支付定金:
(一)租让期在5年以下(含5年)的,按签订租让合同当年租让金标准的1倍支付;
(二)租让期在5年以上、10年以下(含10年)的,按签订租让合同当年租让金标准的2倍支付;
(三)租让期在10年以上、15年以下(含15年)的,按签订租让合同当年租让金标准的3倍支付;
第四十二条 土地使用权租让金的管理和使用,参照法律、法规有关土地使用权出让金管理、使用的规定执行。
第四十三条 土地使用权租让期间,土地使用者应按租让合同约定的用途和条件使用土地。土地使用者需改变租让合同约定的土地用途和规划要求的,应当先取得市城市规划行政主管部门的许可后报市政府批准,再由市土地管理部门按照职责权限进行审核并报市政府批准,签订租让合
同变更协议或重新签订土地使用权租让合同,并按规定缴纳经调整的土地使用权租让金。
第四十四条 土地使用者不得将租让的土地使用权转让、抵押和用于建房出售。
第四十五条 土地使用权租让后,土地使用者按照租让合同的约定完成项目投资总额25%以上,或者将成片土地开发形成建设用地条件的,经征得市土地管理部门同意,可将租让的土地使用权转租。
租让的土地使用权转租的,转租人与承租人双方应签订书面形式的转租合同,转租期限不得超过土地使用权租让的剩余期限,土地使用权转租合同不得违背租让合同的规定,转租人应继续履行土地使用权租让合同约定的义务。
土地使用权租让期间,土地使用者与他人联营、合作使用租让的土地的,视为转租。
第四十六条 土地使用权租让期间,土地使用者因迁移、兼并、收购、破产、解散、撤销等原因停止使用土地的,由市政府无偿收回租让的土地使用权,并可依照本办法的规定予以租让或者依法出让。
第四十七条 市政府对租让的土地使用权在租让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法定程序提前收回,并根据土地使用者开发、利用土地的实际情况,给予相应的补偿。
第四十八条 土地使用权租让期间,土地使用者可以申请将租让的土地使用权转为出让的土地使用权。由市土地管理部门根据土地使用者的申请报经市政府批准后,与土地使用者重新签订土地使用权出让合同。原租让合同自土地使用权出让合同签订之日起自行解除。
第四十九条 土地使用权租让期届满,土地使用权由市政府无偿收回。
土地使用权租让期届满,土地使用者需继续使用土地的,应当在届满前一年申请续租。准予续租的,应当重新签订土地使用权租让合同。
第三节 国有土地使用权转让、出租、抵押
第五十条 土地使用者可以将依法取得的国有土地使用权进行转让、出租、抵押,其地上建筑物、其他附着物应当同时转让、出租、抵押。
地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的,其使用范围内的土地使用权应当同时转让、出租、抵押。
第五十一条 转让国有土地使用权,必须具备下列条件:
(一)已签订土地使用权出让合同,并付清全部土地使用权出让金;
(二)持有《国有土地使用证》;
(三)已按出让合同规定的条件和期限完成项目投资总额的25%以上;属成片开发的土地应形成工业或其他建设用地条件。
第五十二条 具有下列情形之一的,视为土地使用权转让:
(一)以土地使用权作为出资条件,与他人举办联营企业、股份制公司的;
(二)一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发土地,并按照比例分成的;
(三)以土地使用权抵债的;
(四)企业被收购、兼并导致土地使用权全部或部分转移给新的权利人的。
第五十三条 转让、出租、抵押国有土地使用权,当事人双方应当签订书面合同。
土地使用权转让、出租、抵押合同签订之日起10日内,当事人双方应当依照有关规定办理登记手续。市土地管理部门应在10日内作出是否予以登记的答复并通知当事人,不予登记的,应当说明理由。当事人有异议的,可向上一级机关申请复议或向人民法院起诉。
未按前款规定办理登记手续的,土地使用权转让、出租、抵押行为无效。
第五十四条 转让土地使用权时,涉及地上建筑物、其他附着物产权转移的,当事人双方应在办理土地使用权变更登记手续后15日内到市房产管理部门办理地上建筑物、其他附着物产权转移手续。
转让房屋所有产权时,当事人双方应在办理房屋所有产权变更登记后15日内持变更后的房屋所有权证到市土地管理部门申请办理土地使用权变更登记手续。
第五十五条 转让土地使用权,转让方应委托具有资格的地产评估机构对土地使用权价格进行评估。评估结果必须经市土地管理部门确认;改建或新设股份有限公司的地价评估结果的确认按国家有关规定执行。
国有企业土地资产的评估结果由市土地管理部门做初步确认后,再移送国有资产管理部门做终极确认。
对地价评估结果行使确认职权的行政主管部门应当出具地价评估结果确认书。
第五十六条 土地使用权转让、出租后,需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途和规划要求的,依照本规定第三十六条的规定办理。
第五十七条 预售商品房的,商品房预售人应当在商品房预售合同签订之日起30日内,到市土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
第五十八条 土地使用权抵押涉及地上建筑物、其他附着物的,市土地管理部门应在办理土地使用权抵押登记手续后10日内通知市房产管理部门备案。
市房产管理部门在办理房屋产权抵押登记时,应于登记后10日内通知市土地管理部门备案。
第五十九条 抵押关系履行期届满,抵押权人未受清偿的,可以与抵押人协议以抵押的土地使用权受偿;协议不成的,抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
市土地管理部门应当根据抵押当事人双方的共同申请或法院的判决、裁定依法处分抵押的土地使用权。
第六十条 处分抵押的土地使用权所得,按下列顺序分配:
(一)支付处分费用;
(二)扣缴有关税费;
(三)按抵押登记或确认的先后顺序向抵押权人清偿债务;
(四)剩余款额归还抵押人。
第六十一条 通过处分抵押的土地使用权或地上建筑物、其他附着物而取得土地使用权的,当事人必须在处分之日起15日内到市土地管理部门办理土地使用权变更登记。
第四节 划拨土地使用权管理
第六十二条 划拨土地使用权是指1988年2月13日《海南土地管理办法》施行之前,土地使用者通过各种方式依法无偿取得的国有土地使用权或1988年2月13日以后政府特别批准划拨的土地。
第六十三条 以营利为目的使用划拨土地使用权的,采取下列方式实行有偿使用:
(一)按年收取土地使用费;
(二)国家以划拨土地使用权入股;
(三)办理土地使用权租让手续,按年收取土地使用权租让金;
(四)补办出让手续,按规定补交土地使用权出让金。
第六十四条 划拨土地使用权发生下列情形之一的,土地使用者必须向市土地管理局提出申请,报经市政府批准后,办理土地使用权出让手续,按评估标定地价的40%补交土地使用权出让金:
(一)转让土地使用权的;
(二)因房屋及附着物出售、赠与等原因导致土地使用权发生转移的;
(三)以土地使用权及地上建筑物、附着物抵债的;
(四)以土地使用权作为出资条件与他人举办联营企业、股份制公司的(国家按第六十三条第二项规定以划拨土地使用权入股参与企业的除外)。
第六十五条 出租划拨土地使用权,出租人必须事先向市土地管理局提出申请,报经市政府批准;出租人应按租金总额的40%向市土地管理部门缴纳土地收益金。
房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地建成的房屋出租的,出租人必须按第五十三条规定办理登记手续,并按规定向市土地管理部门缴纳租金中所含的土地收益。
第六十六条 抵押划拨土地使用权的,抵押人必须事先向市土地管理局提出申请,由市政府批准。抵押人应委托具有资格的地产估价机构对土地使用权价格进行评估,抵押担保的债权价值不能超过评估地价的60%。
处分抵押的划拨土地使用权时,应当先扣缴处分所得的40%作为补交土地使用权出让金。
第六十七条 市政府根据城市建设发展的实施城市规划的需要,可以依法无偿收回划拨土地使用权。无偿收回划拨土地使用权时,其地上建筑物、附着物的拆迁和补偿,依照有关法律、法规执行。
第六十八条 使用划拨土地使用权的单位,因其迁移、撤销、解散、破产或者其他原因停止使用土地的,由市政府无偿收回土地使用权。
第六十九条 政府组织旧城改造时,改造区域内的划拨土地使用权由市政府无偿收回。收回的土地,由市土地管理部门组织或委托具有资格的地产评估机构进行评估,确认土地使用权价格后,通过出让方式提供给开发者。开发者承担的拆迁、安置房和基础设施建设等方面的费用,可从
土地使用权出让金中扣除。

第六章 集体所有土地使用权出让、转让和出租
第七十条 集体所有土地使用权出让、转让、出租或者农村集体经济组织用于自办企业、与他人举办联营企业、股份制企业,应当有利于稳定以家庭联产承包责任制为主的农业生产经营体制。
第七十一条 集体所有土地使用权出让、出租或者以此用于自办企业、与他人举办联营企业、股份制企业的,由农村集体经济组织向市土地管理部门提出书面申请,经土地管理部门会同乡(镇)、区人民政府审核后,报市政府批准。
集体所有土地使用权出让或者出租用于农业生产的,按照下列权限报请批准:耕地13公顷以下,其他土地33公顷以下,由市政府批准,超过限额的,报省人民政府批准;农村集体经济组织以此用于自办企业或者与他人举办联营企业、股份制企业用于非农业建设的,按照下列权限报
请批准;耕地(含水田、旱田、菜地、园地、鱼塘)6.5公顷以下,其他土地13.5公顷以下,由市政府批准,超过限额的,报省人民政府批准。
市政府批准的各类土地总和,每宗不得超过第二款规定中其他土地的最高限额;超过限额的,应当报省人民政府批准。
集体所有土地使用权不得出让或者出租用于非农业建设。
第七十二条 集体所有土地使用权出让、出租或者农村集体经济组织以此用于自办企业、与他人举办联营企业、股份制企业,必须同时具备下列条件:
(一)土地权属合法、界址清楚;
(二)土地用途符合规划;
(三)原已承包的,解除了承包合同,并对承包人的投入给予合理的补偿。
第七十三条 集体所有土地使用权出让或者以土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业的最高年限为50年;集体所有土地使用权出租最高年限为5年。
第七十四条 农村集体经济组织出让、出租土地使用权或者以土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业应当签订合同,并在合同签订后10日内到市土地管理部门办理登记。
第七十五条 集体所有土地使用权出让、出租或者以土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业期限届满,由农村集体经济组织无偿收回土地使用权和基础设施,地上建筑物、其他附着物依照合同的约定处理或者无偿收归集体所有,并由市土地管理部门办理注销登记。
第七十六条 集体所有土地使用权受让人、承租人应当依照土地使用权出让合同或者出租合同规定的用途使用土地。转让、转租后不得改变土地用途。
以集体所有土地使用权与他人举办联营企业、股份制企业用于农业生产的,应当依照合同规定用途使用土地。需要改变用途的,必须按照批准权限报请原批准机关批准。
第七十七条 转让或者转租集体所有土地使用权的当事人应当签订合同,并在合同签订后10日内到市土地管理部门办理登记。
集体所有土地使用权转让时,土地使用权出让合同规定的权利、义务随之转移。分割转让土地使用权时,不得违反土地使用权出让合同的约定。
集体所有土地使用权转租时,必须征得出租人同意;出租人应当继续履行原土地使用权出租合同。
第七十八条 集体所有土地使用权因转让、转租而增值的,转让人和转租人应当按照增值额的10%向农村集体经济组织交纳增值费。
第七十九条 集体所有土地可以由单位或者个人承包经营,从事农业生产。
土地承包经营权可以依法转让、转包。
土地承包经营权可以继承。

第七章 农村居民建房用地管理
第八十条 农村居民建房用地,应符合土地利用规划和村镇建设规划,应使用原有的宅基地、村内空闲地和荒地、荒坡;严格限制占用耕地。
提倡对符合规划的旧房进行改造,兴建多层住宅。
第八十一条 申请安排宅基地应当服从乡(镇)村建设规划。根据城市规划和乡(镇)村规划需要搬迁的村庄和拆迁户而不能继续使用原有旧宅基地的,可以在编制好的乡(镇)村建设规划范围内予以安排新的宅基地。原村庄或拆迁户使用的土地由政府统一组织开发。
未编制好乡(镇)村建设规划的村庄,一律不予安排宅基地。
第八十二条 符合下列情形之一的农户、非农户,可以申请安排宅基地:
(一)原有住房根据规划需要拆迁的;
(二)人均住房面积在20平方米以下,现有住房不宜改建、扩建的;
(三)居住拥挤,确需分居组建新家庭,现有住房不宜改建扩建的;
(四)经批准回原籍落户定居的人员,没有住房居住的。
第八十三条 农村居民建房用地面积标准由市土地管理部门提出,报经市政府批准后执行。
第八十四条 对农村居民建房用地实行计划管理。由市土地管理部门根据村镇建设规划确定的总用地规模和农村经济发展以及人口增长情况制订农村居民建房用地年度计划,报市政府批准执行。各区、乡(镇)人民政府根据农村居民建房用地年度计划和各村的具体情况组织实施。
第八十五条 农村居民建房用地,在符合村镇规划的前提下,按下列规定办理用地审批手续:
(一)使用原宅基地的,经村民委员会核准,由乡(镇)规划所提出初审意见后,土地使用者向乡(镇)土地所提出申请,由乡(镇)人民政府批准,报区土地管理部门备案;
(二)使用村内空闲地的,经村民委员会同意后,由乡(镇)规划所提出初审意见,土地使用者向乡(镇)土地所提出申请,经乡(镇)人民政府作出初审意见后,由区人民政府审核,报市土地管理部门批准;
(三)使用耕地的,经村民委员会同意后,由乡(镇)规划所提出初审意见,土地使用者向乡(镇)土地所提出申请,经乡(镇)人民政府初审,并报经区人民政府和市土地管理部门复审后,由市政府批准;占用耕地的,经批准使用之后,应按规定缴纳青苗和附着物补偿费。
第八十六条 申请使用宅基地经依法批准后,土地使用者应在批准后30日内向区土地管理部门提出登记申请,并按第五条第四款的规定取得《集体土地建设用地使用证》后,方可使用土地。
凡未经依法进行土地登记领取《集体土地建设用地使用证》的,规划部门不予办理报建手续。
第八十七条 农村居民建房使用的宅基地属于集体所有的,任何人不得擅自将宅基地进行转让。
出售、赠与住房给他人,由此造成土地使用权转移的,应当到原登记机关办理土地使用权变更登记手续,并向农村集体经济组织交纳土地收益。

第八章 法律责任
第八十八条 违反本规定,未经批准(登记),或采取欺骗手段骗取批准(登记)征用、占用土地,非法出让、租让、转让、出租、抵押土地使用权或者以土地使用权与他人举办联营企业股份制企业的,按非法占用土地处理,其批准(登记)文件及有关协议、合同一律无效,并依照法
律、法规责令退回非法占用的土地,限期拆除或者予以没收地上新建的建筑物和其他附着物,处以罚款。
违反本规定,超越权限或滥用职权非法批准出让、出租集体所有土地使用权的,批准文件及有关协议、合同一律无效;国家建设需征用该土地时,依法责令退回非法占用的土地,其非法占地所兴建的建筑物和其他附着物不予补偿,并限期拆除;对直接责任人或单位主管人员由其上级机
关或监察机关给予行政处分。
第八十九条 违反本规定,未经批准(登记),擅自出让、租让、转让、出租、抵押土地使用权,或以联营、合作为名倒卖土地使用权证、批准文件和用地图纸的,按非法买卖土地处理,其有关协议、合同及其他文件、图纸一律无效,并依法收回土地使用权,限期拆除或者没收地上新
建的建筑物和其他附着物,没收其非法所得,处以罚款。
第九十条 土地使用者违反土地出让合同或用地批准文件的规定,擅自改变土地用途的,依法责令依照原规定用途使用土地,并处罚款;拒不改正的,依法收回土地使用权。
第九十一条 违反本规定,未经批准或采取欺骗手段骗取批准而将耕地改为非耕地的,依法责令限期恢复土地原貌,并处罚款。
第九十二条 违反本规定,未经批准,擅自挖塘、建窑、建坟、采矿、采石、挖砂、取土、采矿的,依法责令停止违法行为,限期拆除地上建筑物、其他设施,恢复土地原貌,并处罚款。
第九十三条 违反本规定,未经批准(登记),或者采取欺骗手段骗取批准(登记),非法转让、出租、抵押划拨土地使用权的,依法没收非法所得,并处罚款,土地使用权由市政府收回。
第九十四条 土地管理部门工作人员或者其他国家机关工作人员在土地管理工作中,滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第九十五条 阻挠或者破坏征地工作,妨碍土地管理部门工作人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安处罚条例》处罚。
第九十六条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定通知书之日起15日内,向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议或者向人民法院起诉;当事人逾期不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第九章 附 则
第九十七条 本规定由海口市土地管理局负责解释。
第九十八条 本规定自颁布之日起施行。





1997年2月4日
卫兵无法阻止送礼者的步伐

杨涛

今年春节前夕,到国家发改委送礼的人吃了闭门羹。据知情人介绍,春节前夕,国家发改委办公厅专门下发文件规定,严禁送礼者踏进大门,甚至连鲜花和邮票等小物件也被包括在禁送礼品之列。“禁礼令”下达后,只要是拎包提袋来国家发改委的客人,都会经过门口卫兵的“盘查”,如果被确认带着礼品,就会被礼貌地阻止进入,里面的工作人员也不能出来领取。(《北京青年报》2月6日)
从报道来看,国家发改委的“禁礼令”的确起到一定的作用。那些想送礼的人想直接送礼到发改委无法再送进去,而有心收礼的发改委工作人员也无法直接坐在办公室收礼了,这对于改善国家机关的形象无疑会起到积极的作用。
不过,仅仅如此,恐怕根本无法阻止送礼者的步伐,充其量顶多是加大了送礼者的成本而已。送礼者完全可以到收礼者的家中,或约收礼者到某个特定的地方进行送礼,有心送礼者遇到有心收礼者,这礼还是能送得出。
因此,笔者建议,卫兵们不妨将送礼者的礼品留下,登记名字,再看看在“禁礼令”公布后,还有那个发改委的工作人员再收受这个礼品。将这些送礼者和收礼者都公之于众,想必送礼者和收礼者都要三思而后行,送礼者也会对发改委的大门退避三舍了。
不过,即使是采取了这一建议,我认为还是治标不治本之计。我惊诧于报道中所提及的:“最多的时候有几十个甚至更多的人被拦在门外”。这说明了以往在发改委,工作人员收取他人馈赠礼品和他人到发改委来送礼品都是习以为常的事情,而且就是公然到部委的办公地点来送礼。发改委是如此,其他有实权的部委会有区别吗?当然,也有人会认为,这些送礼者敢于在办公地点送,礼品可能价值就是几百、几千元而已。但这种现象在西方一些法治国家是不可想像的,新加坡的公务员那怕是收几百元的礼品也是面临开除公职的处分,他们在任何场合都不敢收礼品,更不用说在办公地点收受礼品了。
中国人讲究“礼尚往来”,这一习俗无可厚非。但是对于行使公权力的公务员来说,却是有所限制的。公务员不宜收受亲属以外的其他的人的礼品,特别是有工作关系和业务联系的人的礼品。也许这些礼品价值小,根本不够犯罪数额,但它的杀伤力有时却是巨大的,可能有时办事就念在这送礼者的所谓情谊上就作出徇私的举措。事实上,天下并没有免费的午餐,这些送礼者要么是有业务联系的一些单位与个人,要么是下属机关,他们太多是心有所图,礼品不过是为他们今后方便办事的“润滑剂”而已!
因此,在我看来,比礼貌地阻止送礼者进入发改委更重要的是,要反思长期以来为什么会形成在国家机关门口送礼者聚集的现象。而这是卫兵的阻止无法解决的,当然也不是国家发改委一家所能解决的!

江西省赣州市人民检察院 杨涛 华东政法学院法律硕士   邮编:341000   
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