离婚之房屋所有权归属一二谈
蒋友成、曲刚
随着社会的迅猛发展，我国离婚案件数量不断上升，从而引发关于婚前、婚后财产分割问题大量出现，本文主要从婚姻存续期间来论述夫妻双方之间房屋所有权归属问题，即一方婚前一次性付款购买房屋，婚后取得房产证及一方婚前贷款购买房屋并取得产权证婚后双方共同还款的房屋所有权归属问题。
一、夫妻共同财产的界定
夫妻共同财产是指夫妻双方或一方在婚姻存续期间所得，除法律另有规定或另有约定之外，归夫妻双方共同所有 财产。
其具有如下特征：1、共同所有权的主体只能是合法有效的婚姻关系，无效婚姻、被撤销的婚姻及未婚同居关系的男女双方不能成为其主体。2、共同财产的来源，包括夫妻双方或一方在婚姻存续期间的所得财产，但法律另有规定或夫妻双方另有约定的除外。3、夫妻共有财产的取得的范围只能是婚后取得。夫妻一方的婚前财产属于一方所有的个人财产，因此不属于双方共同财产。《婚姻法》第十八条明确规定了夫妻一方的婚前财产属于一方单独所有。所谓婚后财产是指财产取得在时间上必须是在婚姻存续期间，即婚姻起始之日起至婚姻关系结束之日止。
二、夫妻共同财产的范围
我国《婚姻法》第17条明确规定了：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定除外；（五）其他应当共同所有的财产”。该条规定了法律上关于夫妻共同财产的范围。
三、婚前通过一次性付款购得房屋，婚后取得房产证的房屋所有权归属
此处从我国婚姻法第十八条第一款明确规定了婚前一方所有的财产属于个人财产，但对于婚前一方通过购买所得房屋未经房屋产权部门登记的，在婚姻关系存续期间，取得房屋产权证该房屋所有权的归属应如何认定，理论上存在两种观点，一种观点认为：根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”。因此不动产物权自不动产登记之日起取得、变更或消灭。由于房屋产权证系夫妻双方婚后取得的，即房屋所有权系婚后取得，根据婚姻法的规定，婚后取得的财产属于夫妻共同财产。虽然夫妻一方已经支付了全部购房价款，但是其支付价款仅仅是取得了金钱债权。另一种观点则认为：夫妻一方购房房屋且支付了全部价款，该价款是其婚前财产，以其婚前财产购买的房屋，如果双方对于房屋产权问题没有进行约定，那么该房屋应属于婚前财产。
笔者认同第二种观点，该房屋的所有权应归属于夫妻一方，而不应认定为夫妻的共同财产，尽管婚姻法关于夫妻关系存续期间任何一方取得的财产属于夫妻共同财产，物权法也明确规定了不动产物权的取得自登记之日起成立以及房屋的产权证书系在夫妻双方婚姻关系存续期间取得的事实。但是，在此种情况下将房屋认定为夫妻共同财产理由不成立。其理论依据是基于承认物权变动的无因性原理，所谓的物权变动无因性原理是指物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立存在。然而，民法理论通说不承认物权无因性原理，因为如果要承认物权无因性原理将会造成物权理论混乱的局面，如：盗窃他人财物者也能够取得该财物的所有权。既然物权的无因性理论不能够成立，那么物权的取得和变动必须有合理合法的依据。因此该房屋所有权应归属于个人所有。
四、一方婚前按揭贷款购房并登记在自己名下的所有权归属
对于一方婚前按揭贷款，并登记在自己名下的房屋所有权归属问题，分为以下两种情形：
1、双方对于房屋有约定的从其约定，但是存在无法回避的一个问题是夫妻双方约定将房屋归属非产权登记人的名下，并且按揭贷款依然没有还清，这种情况下，约定是否有效值得商榷，笔者认为：该约定效力待定，其理由主要是根据《合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应经债权人同意”。此约定变更所有权人，就意味着变更了偿还贷款义务人（债务人），然而变更债务人的必须征得债权人（银行）的同意。如果该约定在没有取得债权人同意的情况下就应认定该 转让所有权的约定无效。反之则该转让房屋所有权的约定有效。
2、夫妻双方对房屋所有权没有约定的情形
关于夫妻一方在婚前以个人财产向银行支付首付款，婚后由夫妻双方以共同财产偿还贷款的，该房房屋所有权归属问题，在理论界及实践中争议比较大，主要有以下几种观点：
（一）房屋所有权归夫妻双方共有，主要理由为，夫妻双方以共同的财产偿还贷款，作为夫妻的另一方因此介入了贷款买房一方与银行之间的合同关系，因此成为了按揭贷款合同与婚前购房者具有同等的合同地位，因共同偿还贷款，从而成为合同的当事人，即合同法所说的债务转移。
（二）房屋所有权应归一方所有，主要理由是，婚前一方自己的名义按揭贷款购房，并且该房屋已经登记在一方名下，产权证登记在一方名义，则该房屋仍为其个人财产。按揭贷款为个人债务，结婚后夫妻一方参与清偿贷款，并不改变房屋为个人财产的性质。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
笔者同意第二种观点，因为根据合同相对性原理，该贷款合同双方当事人是特定的，该合同只能约束贷款合同双方，婚前一方是以自己的名义与银行之间签订贷款合同，那么该合同约束的是合同双方当事人，尽管婚后夫妻双方婚后以共同财产偿还房屋贷款，但是这并不能改变贷款合同双方当事人的地位，并且最重要的一点是根据物权法原理，基于法律原因取得的房屋所有权依法登记的，那么就有对抗第三人的效力，其中包括对抗婚姻存续期间的夫妻另一方，因此无论从合同相对性原理及物权法原理分析，该房屋都应属于婚前一方所有。
结语
一方婚前一次性付款并于婚后取得房屋及一方婚前按揭房屋所有权的定性和处理已经成为审判实务中争议较大的问题。笔者认为房屋的所有权有约定的依约定，没有约定的，则属于个人财产。但对于婚前按揭的房屋约定将所有权归夫妻另一方所有的其效力待定。
上海市外滩地区公有房屋置换暂行规定
上海市人民政府
上海市外滩地区公有房屋置换暂行规定
上海市人民政府
第一条 为了调整上海产业布局，加快外滩地区中央商务区的建设，根据有关法律、法规，制定本规定。
第二条 本规定所称的公有房屋置换，系指市人民政府按外滩地区规划要求，调整公有房屋使用功能，终止原承租合同，将腾退后的房屋转让、出租的行为。
本规定所称的外滩地区，系指北起南苏州路，南至金陵东路（包括沿街两侧），东起中山东一路，西至河南中路（包括沿街两侧）的范围。
第三条 按本规定被置换的房屋，系指目前使用性质不符合外滩地区规划要求和产业布局的公有房屋，其中包括公有非居住房屋和公有居住房屋。腾退后的房屋受让或承租的对象为金融机构、证券机构、贸易机构、跨国公司、综合商社以及与此直接相关的中介服务机构或其他服务机构
。
第四条 上海市人民政府设立外滩地区房屋置换工作联席会议（以下简称联席会议），统一领导外滩地区的房屋置换工作。
联席会议下设房屋置换办公室，负责房屋置换的各项管理工作。外滩房屋置换公司具体承担房屋置换的经营业务。
规划、土地、房管、市政、公用、邮电、电力、公安等有关部门按各自职责，配合做好外滩地区房屋置换工作。
第五条 房屋置换办公室的职责：
（一）拟订外滩地区产业布局规划、房屋置换规划和计划以及房屋置换具体措施，报经联席会议通过后执行；
（二）督促房屋被置换的单位、外滩房屋置换公司执行、实施外滩地区房屋置换规划和计划；
（三）参加外滩地区建设项目的会审；
（四）协调房屋置换中市政公用设施的配套建设和动迁工作中的重大事项；
（五）根据联席会议授权，处理与房屋置换有关的其他事项。
第六条 外滩房屋置换公司的职责：
（一）提出房屋置换具体方案，报经联席会议通过后实施；
（二）提出动迁用房建设计划和市政公用设施配套建设计划，按规定程序申报立项，进行建设；
（三）负责房屋置换成本核算和资金融通；
（四）负责房屋置换后的具体安置工作；
（五）受市国有资产管理委员会委托，接管应置换房屋的产权，并负责置换房屋转让、出租的对外谈判和招商；
（六）处理房屋置换办公室委托的其他有关事项。
第七条 被纳入房屋置换规划和计划的公有房屋的被置换人（包括被置换单位和被置换居民，下同），应当服从有关规划和计划，无正当理由不得拒迁。
公有房屋置换，应当按本规定妥善安置被置换人。
第八条 纳入置换规划的公有非居住房屋，由房屋置换办公室书面通知被置换人。公有非居住房屋被置换人自接到通知之日起，不得再从事下列活动：
（一）改变房屋使用性质；
（二）以房屋作为条件进行联营；
（三）设立新机构或迁入其他机构；
（四）增加新的建筑面积；
（五）进行房屋装饰、装修；
（六）按有关规定不得从事的其他活动。
纳入置换规划的公有居住房屋，由房屋置换办公室参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，通知公安部门暂停办理居民常住户口的迁入和分户手续。
第九条 纳入置换计划的公有房屋，由房屋置换办公室书面通知被置换人和外滩房屋置换公司，由外滩房屋置换公司安置被置换人。
外滩房屋置换公司与被置换人应自接到房屋置换通知书次日起的两个月内，按本规定协商安置方式，签订安置协议。
由外滩房屋置换公司提供安置房屋的，被置换人应在接到房屋置换通知书之日起的三个月或者安置协议约定的时间内，迁出并腾退原使用房屋。
以其他方式安置被置换人的，房屋安置协议中应明确搬迁腾退时间；被置换人应当按照协议约定时间搬迁腾退。
第十条 安置公有非居住房屋被置换人，可以采取下列几种方式：
（一）由外滩房屋置换公司易地提供安置房屋，重新建立租赁关系；
（二）被置换人自行易地安置；
（三）由外滩房屋置换公司提供建设基地，被置换人自行建造房屋安置；
（四）由外滩房屋置换公司以公有居住房屋与被置换人套调公有非居住房屋。
安置公有居住房屋被置换人，应当用现房一次性安置。
置换房屋安置，由外滩房屋置换公司与被置换人签订房屋安置协议。置换房屋需临时过渡安置的，由外滩房屋置换公司与被置换人协商，并签订房屋临时过渡安置协议。
第十一条 公有房屋置换，应在不减少原建筑面积和不降低设备条件的前提下，妥善安置被置换人。
对公有非居住房屋被置换人的安置房屋面积，在原有建筑面积基础上，提高百分之十。但对机关、事业单位，可结合机构改革的实际情况，重新核定用房面积，易地安置。
对公有居住房屋被置换人的安置房屋面积，在《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》规定标准的基础上，安置在内环线以内的，提高百分之十；安置在内环线以外的，提高百分之十至百分之二十。
被置换人的安置房屋面积，以公有房屋租赁合同或公有房屋租用凭证的面积为基础进行计算。
第十二条 对自行安置的公有非居住房屋被置换人，由外滩房屋置换公司给予置换补贴。具体补贴标准由房屋置换办公室拟订，报联席会议批准后执行。
公有非居住房屋被置换人自行临时过渡安置的，外滩房屋置换公司应根据被置换人原承租的公有房屋租金标准和实际过渡期限，给付临时安置补助费。
第十三条 置换公有居住房屋的奖励费、搬迁补助费，按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》和市房管局的有关规定执行。
第十四条 有下列情形或对象之一的，不予列入外滩房屋置换的安置范围：
（一）未与房管部门直接建立租赁关系的；
（二）属违章建筑、违章搭建的面积；
（三）原承租人转租部位的使用人；
（四）与原承租人联营的单位或个人。
第十五条 公有房屋被置换人逾期未腾退原使用房屋的，按该房屋置换后使用性质的市场租金标准收取租金。
对外滩地区继续保留原使用性质的房屋承租单位，相应提高房屋租金。外滩地区公有房屋租金标准由市房管局拟订，报市人民政府批准后执行。
第十六条 公有房屋置换前，原承租人经房管部门批准，以承租房屋为联营条件与其他单位签订的联营协议，自房屋租赁关系终止之日起自然终止。联营协议终止后，联营另一方的房屋使用性质符合置换后的规划要求的，在同等条件下可优先获得受让权或承租权。
第十七条 置换后的公有房屋，由外滩房屋置换公司根据确定的使用性质，采取协议、招标和拍卖三种方式进行转让、出租。其中，转让房屋的，应当按照国家和本市有关规定实行土地使用权有偿出让；出租房屋的，按市场租金标准签订房屋租赁合同。
第十八条 本规定由房屋置换办公室负责解释。
第十九条 本规定自发布之日起施行。
1994年8月23日
