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福建省人民政府关于印发福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法的通知

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 09:19:07  浏览:9873   来源:法律资料网
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福建省人民政府关于印发福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法的通知

福建省人民政府


福建省人民政府关于印发福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法的通知
闽政[2003]15号
各市、县(区)人民政府,省人民政府各部门、各直属机构,各大企业、各高等院校:

  经研究同意,现将《福建省物业管理区域划分和首次业主大会业主投票权确定办法》印发给你们,请认真组织实施。

福建省人民政府
二○○三年八月二十九日

福建省物业管理区域划分和首次业主大会
业主投票权确定办法

  国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)于今年9月1日起实施。为合理划分物业管理区域,规范物业管理区域首次业主大会业主投票权,促进业主委员会正常运作,保证《条例》的顺利实施,根据《条例》的有关规定,结合我省实际,制定本办法。

  一、物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的、并由一个物业管理企业实施统一物业管理的区域。物业管理区域的划分应遵循共用设施设备资源共享、便于物业实施统一管理,有利于社区建设和改善城市居民生活工作环境的原则。

  二、物业管理区域的范围原则上应以物业建设的宗地红线图、立项或规划批准的范围确定。已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

  三、对零散建设的未实施物业管理的区域可由物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门在街道办事处(乡镇人民政府)的配合下,根据需要与合理原则划定物业管理区域,逐步实行规范的物业管理。零散建设的未实施物业管理的区域划分应综合考虑以下因素:

  (一)处于同一街区的或位置靠近的物业可以划入同一个物业管理区域;

  (二)基础设施、公共配套设施相关的物业可以划入同一个物业管理区域;

  (三)宜于统一整治封闭成一个区域的物业可以划入同一个物业管理区域;

  (四)根据城市详细规划确定整合为一个居住区或组团的可划入一个物业管理区域;

  (五)物业管理区域的划分范围,应考虑与居民委员会的设立范围一致;

  (六)一个物业管理区域的建筑面积一般不少于3万平方米为宜;

  (七)其他应考虑的因素。

  四、在一个物业管理区域内,业主入住率达到50%以上,或竣工验收合格交付使用满两年的物业,应当在物业所在地的区、县(市)人民政府房地产行政主管部门的指导下,由街道办事处(乡镇人民政府)会同建设单位或公有住房出售单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组,组织召开首次业主大会会议。

  五、首次业主大会会议筹备组根据业主所持有的《房屋所有权证》或其他能证明其房屋权属的合法有效文件确认业主身份或进行业主登记。共有物业的业主按享有的产权比例行使业主权利。

  六、业主依据投票权在业主大会上对提交大会讨论的事项行使表决权。业主在首次业主大会会议上的投票权根据业主拥有物业的建筑面积确定,以每平方米为一个投票权数,投票权数累加计算,不足一平方米的不计算。业主拥有的房屋建筑面积按其《房屋所有权证》登记或其他能证明其房屋权属的合法有效文件的房屋建筑面积为依据。未售房屋的投票权属建设单位或公有住房出售单位。业主可以书面委托代理人参加首次业主大会投票。

  业主在首次业主大会会议之后的投票权由业主大会议事规则确定。

  七、同一个物业管理区域内业主超过200户(含公寓、写字楼、商场、车库)的,可以幢、梯位、楼层等为单位,推选并委托一名业主代表参加首次业主大会会议。委托业主代表参加首次业主大会会议的,业主代表应当于首次业主大会会议召开前3日,就会议拟讨论的事项书面征求其各业主意见。凡需会议上投票表决的,业主赞同、反对及弃权的意见及具体票数经本人签字同意后,由受委托的业主代表在首次业主大会投票时如实反映。

  业主代表因故不能参加首次业主大会会议的,其所代表的业主可以另外委托一名业主代表参加。

  本办法自2003年9月1日起执行。


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  裁判要旨

  如果被控侵权人销售的产品外观与外观设计专利套装中的其中一件相同,即构成侵权;但如诉争外观设计专利属于现有设计,则被控侵权行为不构成侵害专利权的行为。

  案情

  2009年11月26日,王明华向国家知识产权局申请“护体套装”(专利号为ZL200930270347.8)外观设计专利,2010年8月11日获得专利权。该外观设计专利共有图片12张,专利简要说明记载:1.护体套装主要是各种面料贴身美体的服装。2.件1是护体套装护腰图。3.件2是护体套装短裤图。4.件3是护体套装护腿图。5.件4是护体套装护腕图。6.按摩套装的面料为凹凸编制设计工艺。7.护体套装护腰外面主视图为专利公报使用图。王明华认为,哈建国未经其许可,在多家店铺销售的腰封的外观设计与涉案专利件1护体套装护腰外面、里面主视图及里面后视图相同,故诉至陕西省西安市中级人民法院,请求判令哈建国停止生产、销售侵权产品;赔偿损失10万元。

  哈建国对其销售被控侵权产品没有异议,但其提供的公证书证明:2008年12月24日其网易的博客和2009年9月个人相册上有与被控侵权产品外观相同的腰封。

  裁判

  西安中院经审理认为,本案中,哈建国对其销售被控侵权产品没有异议,其抗辩理由是该产品采用的是现有设计,并提交了争讼之专利申请日即2009年11月26日之前,网易博客和个人相册上有与哈建国所售被控侵权产品外观设计相同的产品;同时,上述博客和个人相册并未设定访问权限,即便设定有访问权限,博客和个人相册属于不同的主体,进入该网页的人群亦不属于特定人群,因此可以认定被控侵权产品的外观设计属于现有设计。

  西安中院判决:驳回王明华的诉讼请求。

  宣判后,当事人双方均未上诉,本案已发生法律效力。

  评析

  1.外观设计的法律属性 专利法的立法宗旨之一是通过授予发明者在一定时间和空间内对其发明创造的垄断权,达到鼓励发明创造的目的。因此,专利法要求授予专利权的发明创造具有新颖性与创造性的“品格”,外观设计既然属于发明创造的一种,就必须体现出这一与现有设计不同的专利法意义上的“品格”。

  2.外观设计的保护范围 根据我国专利法相关规定,外观设计不能脱离产品而获得专利权的保护,但外观设计专利保护的客体不是产品的本身,而只是由产品的形状、图案、色彩等设计要素构成的该产品的外观设计,产品只是外观设计的载体。亦即我国外观设计专利制度保护的是以产品为载体的外观设计,而非脱离产品的外观设计。因此,在确定外观设计专利权的保护范围时,应当同时考虑产品的类别以及外观设计两个层面。当然,在类似产品上采用无实质性差别的外观设计,仍应认为落入外观设计保护范围之内。本案中,争讼之外观设计专利共有12张图片,专利简要说明载明了护体套装主要是各种面料贴身美体的服装,其中包括护体套装护腰图、护体套装短裤图、护体套装护腿图、护体套装护腕图,应该说这里的护腰、短裤、护腿、护腕是分别独立的以图片的形式表示了该产品的外观设计,因此可以认为每一个独立的图片都是外观设计的保护范围,不能简单地认为只有整体使用护体套装才属于专利权的保护范围,单一使用其中任何一套不属于外观设计专利的保护范围。

  3.侵犯外观设计专利权的路径 外观设计是以产品为载体,通过不同于同类产品且富有美感的外观吸引消费者的注意,获得市场利益的回报。通常情况下,判断是否侵犯外观设计专利权的路径主要考虑以下方面:首先应当审查被控侵权产品与专利产品是否属于同类产品,产品类别不同的,即使其外观设计的形状、图案以及色彩设计三要素相同,也不应认为是外观设计相同;其次判断被控侵权产品与外观设计专利是否构成相同或者有无实质性区别,对此判定主体应当是基于被比对设计产品的“一般消费者”的知识水平和认知能力进行综合评价;再次对被控侵权产品与外观设计专利进行对比,应当进行整体观察和综合判断,具体方式是指由被比设计的整体来确定是否与外观设计相同或者无实质性区别,而不从外观设计的部分或者局部对比。对“一般消费者”而言,整体视觉效果无差异的,认定外观设计相同;无实质性差异的,认定外观设计也构成等同。本案中,哈建国未经专利权人许可,在多家店铺销售的腰封的外观设计与涉案专利件1护体套装护腰外面、里面主视图及里面后视图相同,落入了争讼之专利的保护范围。

  4.现有设计的抗辩 专利法规定的现有技术,是指申请日以前在国内外为公众所知的技术。在专利侵权纠纷中,被控侵权人有证据证明其实施的技术或者设计属于现有技术或者现有设计的,不构成侵犯专利权。由此,现有设计抗辩强调的是技术在专利申请日之前为公众所知晓,这样就使得在后的外观设计丧失了专利法所要求的新颖性特征,不应得到专利法的保护,被控侵权人可以此作为自己行为不构成侵权的抗辩理由。本案中,哈建国在答辩中,明确以现有设计抗辩,并提供了诉争专利申请日之前即网易的博客和个人相册上有与被控侵权产品外观相同的腰封,由此表明在申请日之前公众已能从公开途径获知该产品的外观设计,故被控侵权人使用的设计属于现有设计,而属于现有设计的外观设计专利当然不应得到专利法的保护。

  本案案号:(2011)西民四初字第00016号

  (作者单位:陕西省西安市中级人民法院)

浙江省居住房屋出租登记管理办法

浙江省人民政府


浙江省居住房屋出租登记管理办法

浙政令〔2010〕281号


  《浙江省居住房屋出租登记管理办法》已经省人民政府第59次常务会议审议通过,现予公布,自2011年1月1日起施行。

   省长

  二○一○年十一月十二日

  (此件公开发布)

  

  浙江省居住房屋出租登记管理办法

  第一章 总则


  第一条 为了加强居住房屋出租管理,保护当事人的合法权益,维护社会秩序,根据《中华人民共和国治安管理处罚法》、《浙江省流动人口居住登记条例》等有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。
  第二条 本省行政区域内的居住房屋出租登记管理,适用本办法。
  本办法所称的居住房屋,是指出租后用作或者兼用作居住的房屋。旅馆业客房、廉租房、公共租赁房屋除外。
  本办法所称的居住房屋出租登记,是指按本办法规定报送、记录、管理居住房屋租赁当事人相关信息的活动。
  第三条 县级以上人民政府应当加强对居住房屋出租登记管理工作的领导和综合协调,保障工作所需经费和人员,促进人口管理信息化建设以及信息资源的整合和共享利用。
  乡镇人民政府、街道办事处应当按照有关规定做好居住房屋出租登记相关工作。
  第四条 县级以上人民政府公安机关(以下简称公安机关)主管居住房屋出租登记工作;根据需要,可以依法委托县级以上人民政府承担流动人口服务管理工作的机构(以下简称服务管理机构)从事登记服务等具体事务工作。
  县级以上人民政府住房和城乡建设、人力资源和社会保障、人口和计划生育、工商行政管理等部门,应当按照各自职责做好居住房屋出租登记相关的管理工作。
  第五条 居民委员会、村民委员会、房产中介服务机构、物业服务企业和有关用人单位等,应当协助做好居住房屋出租登记工作。
  

第二章 登记管理
  

第六条 出租人应当自居住房屋出租之日起3个工作日内,按照本办法第七条的规定报送下列信息:
  (一)出租人的姓名(名称)、公民身份号码、工作单位、联系方式,承租人(包括其他实际租住人员,下同)的姓名(名称)、身份证件种类和号码以及性别、民族、户籍地址、工作单位、联系方式等;
  (二)居住房屋的地址、租期、使用功能等基本情况。
  承租人为流动人口的,出租人应当按照《浙江省流动人口居住登记条例》的规定报送或者告知流动人口信息。
  出租人与承租人终止居住房屋租赁关系的,出租人应当自居住房屋租赁关系终止之日起3个工作日内,按照本办法第七条的规定报送承租人的名单。
  第七条 出租人可以通过下列方式向公安机关或者服务管理机构报送本办法第六条规定的信息:
  (一)通过公安机关或者服务管理机构开通的传真、网络等渠道报送;
  (二)向居住房屋所在地的物业服务企业或者居民委员会、村民委员会报送相关信息,物业服务企业或者居民委员会、村民委员会应当向公安机关或者服务管理机构转报;
  (三)由为出租人介绍居住房屋出租的房产中介服务机构向公安机关或者服务管理机构转报;
  (四)到公安派出所或者服务管理机构的基层工作组织申报。
  公安机关或者服务管理机构上门办理居住房屋出租登记的,出租人、承租人应当予以配合,主动出示身份证件,如实申报本办法第六条规定的相关信息。
  第八条 物业服务企业应当将出租人报送的信息在3个工作日内转报公安机关或者服务管理机构。
  房产中介服务机构应当在其介绍出租居住房屋的业务完成之日起3个工作日内,将居住房屋租赁当事人的相关信息及居住房屋的基本情况报送公安机关或者服务管理机构,也可以报送居民委员会、村民委员会。
  第九条 居民委员会、村民委员会应当将出租人和房产中介服务机构报送的信息及时转报公安机关或者服务管理机构。
  乡镇人民政府、街道办事处应当指导、支持、帮助和督促居民委员会、村民委员会开展前款规定的工作。
  第十条 公安机关或者服务管理机构应当在其网站和办理点向社会公示居住房屋出租登记的内容、依据、所需材料和办理流程等,提供登记表及填写样本,为居住房屋租赁当事人提供便捷服务。
  住房和城乡建设部门应当会同有关部门制定和公布居住房屋租赁合同示范文本,指导和规范居住房屋租赁合同的签订和履行。
  公安机关或者服务管理机构为居住房屋租赁当事人提供服务,不得收取费用。
  第十一条 公安机关或者服务管理机构应当通过发放资料、与出租人签订治安责任书等方式,告知当事人依法应当履行的义务和相关责任,加强法制宣传和教育。
  第十二条 公安机关或者服务管理机构应当全面、及时、准确采集居住房屋租赁动态信息。
  上门办理居住房屋出租登记的管理人员应当出示证件,严格遵守工作纪律。
  第十三条 公安机关或者服务管理机构应当加强居住房屋出租登记信息的管理,建立健全保密制度,制止违法使用登记信息的行为。
  第十四条 县级以上人民政府有关部门及相关机构、组织在行政管理和公共服务活动中产生的人口基础信息,应当按照人口管理信息化建设要求,整合纳入统一的信息平台,实现人口基础信息的动态管理和共享利用,提高社会服务管理效能。
  

第三章 当事人义务


  第十五条 出租人应当承担下列义务:
  (一)出租的居住房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求;
  (二)核对承租人的身份证件,按照本办法第六条规定及时报送相关信息。承租人是流动人口的,应当告知其按规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的,应当告知其及时到公安机关办理临时住宿登记;
  (三)指导承租人安全使用电气、燃气等设施;
  (四)向承租人宣传物业管理规定,对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止,督促其改正;
  (五)合理控制同一套(间)居住房屋内的承租人数,避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害;
  (六)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理,发现有涉嫌违法犯罪行为的,及时向有关部门报告;
  (七)依法应当承担的其他义务。
  有下列情形之一的,出租人应当采取和落实相应的防范措施,切实履行前款规定的义务,具体管理要求由省公安机关另行制定:
  (一)出租人向众多承租人出租居住房屋的;
  (二)多户承租人合租同一套(间)居住房屋的;
  (三)向短暂居住者出租居住房屋的;
  (四)安全隐患较大、应当从严管理的其他情形。
  第十六条 出租人可以委托房产中介服务机构等单位或者个人办理本办法第十五条规定的相关事务。
  出租人不能切实履行本办法第十五条规定的相关义务的,应当委托房产中介服务机构等单位或者个人进行管理。
  房产中介服务机构等单位或者个人接受出租人委托的,应当在其受委托范围内履行出租人的规定义务并承担相应法律责任。被委托人基本信息及委托内容由出租人在办理居住房屋出租登记时报送。
  第十七条 承租人应当承担下列义务:
  (一)不得擅自改变居住房屋的结构和使用功能,不得违规使用电气、燃气设施,发现居住房屋存在安全隐患的,及时消除或者通知出租人消除;
  (二)承租人是流动人口的,按照规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的,按照规定及时到公安机关办理临时住宿登记;
  (三)遵守物业管理规定,保持卫生、文明的居住环境,不得影响他人正常生活;
  (四)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理,发现有涉嫌违法犯罪行为的,及时向有关部门报告;
  (五)依法应当承担的其他义务。
  

第四章 法律责任


  第十八条 违反本办法的行为,相关法律、法规已有处罚规定的,从其规定。
  第十九条 出租人违反本办法第六条规定,未按时报送居住房屋出租登记信息的,由公安机关责令限期改正;拒不改正的,由公安机关处200元以上500元以下罚款;未按时报送流动人口信息的,按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。
  第二十条 物业服务企业、房产中介服务机构违反本办法第八条规定,未按时报送或者转报相关信息的,由公安机关责令限期改正;拒不改正的,由公安机关按照未报送或者告知人数每人100元的数额处以罚款,但总额最高不得超过2000元;未按时报送或者转报流动人口信息的,按照《浙江省流动人口居住登记条例》第三十条规定执行。
  第二十一条 出租人违反本办法第十五条第一款第(一)项规定,出租的居住房屋经依法鉴定不符合建筑安全要求的,由住房和城乡建设部门责令限期改正,逾期不改正的,处200元以上2000元以下罚款;出租的居住房屋不符合消防安全要求的,由公安机关消防机构按照《浙江省消防条例》的有关规定给予处罚;造成人身财产损失的,应当依法承担民事责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十二条 出租人违反本办法第十六条规定,不履行相关义务也不委托管理的,由公安机关责令改正;拒不改正的,由公安机关处200元以上500元以下罚款。
  第二十三条 公安机关和其他有关部门、服务管理机构及其工作人员违反本办法规定,有下列行为之一的,由有权机关按照管理权限,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:
  (一)不依法办理居住房屋出租登记的;
  (二)在履行公务中违反规定收取费用的;
  (三)违法实施行政处罚的;
  (四)违法使用居住房屋出租登记信息的;
  (五)其他依法应当给予处分的行为。
  

第五章 附则


  第二十四条 本办法自2011年1月1日起施行。