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关于本市商品房开发和销售若干问题的规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 20:28:30  浏览:9099   来源:法律资料网
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关于本市商品房开发和销售若干问题的规定

上海市人民政府办公厅


关于本市商品房开发和销售若干问题的规定
上海市人民政府办公厅




为了加强本市商品房开发和销售的管理,维护房地产市场的正常秩序,制止不正当的参建、联建和重复销售行为,保护商品房买卖双方的合法权益,根据国家、本市的有关法律、法规和规章,特对本市商品房开发和销售中的若干问题作如下规定:
一、凡在本市工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的经营性房地产项目,必须纳入商品房建设计划和土地有偿出让范围。
二、房地产开发企业接受其他单位以参建、联建等名义参与开发建设的房地产项目,视作商品房经营行为,应按本市商品房销售的规定办理有关手续,并交纳有关税费。
三、房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的非经营性房地产项目,其合同不得转让。建设项目竣工并取得房屋所有权证后需进行房屋转让的,应按本市房屋交易的有关规定办理转让手续。
四、房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设的非经营性房地产项目需转为经营性房地产项目的,必须补办土地使用权出让手续,补交出让金并纳入商品房建设计划。

五、房地产开发企业在商品房销售中,应当执行明码标价制度,公开销售价格,并明确房屋朝向、层次等增减系数。
六、房地产开发企业采用预售方式销售商品房的,应按规定向市或区、县房产管理部门申办预售许可手续。在取得由市房产管理部门核发的外销商品房及高标准内销商品房预售许可证或区、县房产管理部门(包括浦东新区综合规划土地管理部门,下同)核发的一般标准内销商品房预售
许可证后,方可预售。
七、房地产开发企业在商品房销售中,应与购房人签订商品房销售合同(包括预售合同和出售合同,下同),并按规定向市或区、县房地产交易管理部门办理交易手续。
房地产开发企业和购房人必须全面履行合同,任何一方不得随意变更或解除合同。房地产开发企业不得以同一标的重复销售商品房。
八、商品房销售合同应当明确销售价格。房地产开发企业和购房人必须严格执行合同明确的销售价格。房地产开发企业不得以房屋市场价格变化、建筑成本上涨等为由,擅自变更合同明确的销售价格。但合同中对销售价格另有约定的,双方当事人应按约定执行。
九、房地产开发企业与购房人发生商品房销售合同纠纷时,双方当事人可通过协商或调解解决,或依据合同中的约定或事后约定向仲裁机构申请仲裁,也可向人民法院起诉。

十、本规定发布前的有关问题,按下列规定处理:
(一)房地产开发企业以参建、联建等名义开发建设房地产项目或再以参建、联建等名义转让开发合同的,应向税务部门、房地产交易管理部门补交有关税费。
(二)因房地产开发企业重复销售商品房造成多个销售合同的,按下列规定处理:
1、购房人在规定期限内办理交易手续的,房地产开发企业应当按照签订合同的先后顺序,履行与购房人签订的合同。
2、购房人办理交易手续超过规定期限的,房地产开发企业应当按照购房人办理交易手续的先后顺序,履行与购房人签订的合同。
3、对无效合同一方已占用房屋的,由房地产开发企业负责清退,对无过错第三方造成的损失,由房地产开发企业承担赔偿责任。
(三)商品房销售合同中价格不明确的,可参照同期、同地、同类、同质房屋的市场价格确定。购房人对商品房销售价格产生异议的,可向市物价部门申请核定。
十一、对违反本规定以参建、联建等名义转让商品房开发合同或者重复销售商品房的,由市或区、县房产管理部门予以通报批评,责令其限期改正,并视情节轻重,给予暂缓审批其开发建设的所有商品房预售许可证、降低企业资质等级或者撤销其资质的处分。
凡利用经济合同进行违法活动的,由工商行政管理部门按法律、法规规定收缴其非法所得,处以罚款,并责令其停业整顿;情节严重的,吊销其工商营业执照。
十二、对违反本规定的房地产开发企业负责人,由其上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
十三、本规定的具体应用问题,由市房地产管理部门、市物价部门和市工商行政管理部门按各自职责负责解释。
十四、本规定自一九九五年三月一日起施行。



1995年1月17日
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国家发展改革委关于印发行政事业性收费统计报告制度的通知

国家发展和改革委员会


国家发展改革委关于印发行政事业性收费统计报告制度的通知

发改价格[2010]239号


各省、自治区、直辖市发展改革委、物价局:
为掌握分析行政事业性收费总量和收费变化情况,加强行政事业性收费的宏观管理,进一步做好收费管理工作,我们对2007年制定的《行政事业性收费统计报告制度》进行了适当修订,并经国家统计局备案,现印发给你们,请按照执行。行政事业性收费统计工作考核仍按发改价格[2007]259号文件印发的《行政事业性收费统计工作考核办法》执行。

附:《行政事业性收费统计报告制度》



国家发展改革委

二〇一〇年二月四日




主题词:印发 收费 制度 通知

附: 行政事业性收费统计报告制度


第一条 为掌握分析行政事业性收费总量和收费变化情况,加强行政事业性收费的宏观管理,进一步做好全国行政事业性收费管理工作,决定在全国实行行政事业性收费统计报告制度。
第二条 行政事业性收费统计报告制度是指各级价格主管部门对本地区的收费情况按要求进行汇总、整理、编制、分析,并报告上级价格主管部门和同级人民政府的制度(简称“收费统计报告制度”)。
第三条 国家发展改革委负责全国收费统计报告制度的制定、发布、指导和考核工作。省、自治区、直辖市及以下各级价格主管部门负责本地区收费统计报告制度的具体组织和实施工作。
第四条 收费统计报告范围包括统计年度内按规定权限审批管理的行政事业性收费情况和收费许可证核发、年审情况。
第五条 收费统计报告的主要内容包括收费情况年度统计表和收费情况年度分析报告。
第六条 收费情况年度统计表内容及样式由国家发展改革委统一制定,在国家统计局备案后,各级价格主管部门负责填报。
第七条 收费情况年度统计表包括:《行政事业性收费情况汇总表》(表一)、《收费许可证管理情况汇总表》(表二)、《行政事业性收费情况一览表》(表三)和《取消(停止)和降低行政事业性收费情况统计表》(表四)。
第八条 收费情况年度分析报告由各省、自治区、直辖市价格主管部门在报表编制、汇总工作完成后,结合本地区经济和社会发展情况,对收费管理情况进行全面总结、深入分析后形成。
第九条 收费情况年度分析报告应当包括下列内容:
(一)当地经济形势、财政收入状况等与收费管理相关的经济和社会发展情况;
(二)收费管理基本情况,包括本行政区域内收费项目的设立和取消情况,收费标准的调整情况、收费总额及其变化情况和原因分析等;
(三)收费许可证核发和年审情况;
(四)收费管理工作中存在的突出问题;
(五)对加强和改进收费管理工作的建议;
(六)其它需要报告的重要事项。
第十条 收费情况年度统计表应根据收费许可证年度审验情况填报。各级价格主管部门应在每年7月底前完成上年度收费许可证年审工作。
第十一条 各省、自治区、直辖市价格主管部门应在每年7月底前,通过国家发展改革委指定政府网报送收费情况年度统计表和收费情况年度分析报告,同时以书面形式报送国家发展改革委(价格司)。
第十二条 收费统计数据实行定期公布制度。国家发展改革委应在每年9月底前,对全国收费统计数据进行汇总整理,并按规定程序和时限公布;各省、自治区、直辖市价格主管部门对本省(区、市)的收费统计数据进行汇总整理,在本省(区、市)公布。
第十三条 各级价格主管部门要指定专人负责收费统计报告工作,确保数据的收集、整理、汇总、分析和上报等工作的质量和效率,做到数据准确、上报及时。
第十四条 国家发展改革委每年对各省、自治区、直辖市价格主管部门的收费统计工作进行考核,并将考核结果予以通报。对收费统计工作先进单位和个人,国家发展改革委将予以表彰。收费统计工作考核办法另行制定。
第十五条 各省、自治区、直辖市价格主管部门可结合本地实际,制定具体实施细则。
第十六条 本制度自2010年1月1日起执行。

附件:一、收费情况年度统计报表目录
http://www.sdpc.gov.cn/zcfb/zcfbtz/2010tz/W020100226626543148808.pdf

二、收费情况年度统计报表填写说明


附件二:

收费情况年度统计表填写说明

收费情况年度统计表共4张表格:《行政事业性收费情况汇总表》(表一)、《收费许可证管理情况汇总表》(表二)、《行政事业性收费情况一览表》(表三)和《取消(停止)和降低行政事业性收费情况统计表》(表四)。具体填写方法如下:
一、表一填写说明
表一由国务院、省级价格主管部门根据表三、表四内容汇总填写。其中:
“收费部门”指实施收费的业务主管部门。
“收费项目”均指一级收费项目。
“行政性收费”指根据法律、法规等有关规定,在履行政府行政管理职能时,向公民、法人和其他组织收取的费用。
“事业性收费”指根据法律、法规等有关规定,在向公民、法人和其他组织提供特定服务时,收取的费用。
“中项中标收费”指中央审批项目、中央制定标准的行政事业性收费。
“中项省标收费”指中央审批项目、省(区、市)制定标准的行政事业性收费。
“省项省标收费”指省(区、市)审批项目、省(区、市)制定标准的行政事业性收费。
“其他收费”指省(区、市)审批项目、省(区、市)委托下级价格主管部门制定标准的行政事业性收费。
“行政管理类收费”指国家行政机关依据有关法律、法规规定,在行使国家管理职能时,向被管理对象收取的费用。其中,“证照类收费”指国家行政机关根据社会、经济、技术、资源管理的需要,依据法律、法规和省以上人民政府的规定制发各种证件、牌照、簿卡而收取的工本费。
“资源补偿类收费”指开采、利用自然和社会公共资源,按照法律、法规规定缴纳的费用。
“鉴定类收费”指按照法律、法规规定,从事检验、检测、鉴定、检定、认证、检疫等活动而收取的费用。
“考试类收费”指国家行政机关、事业单位和社会团体按照法律、法规以及国务院或省级政府文件规定组织的考试,或实施经人事部批准的专业技术资格和执业资格考试,以及经劳动和社会保障部批准的职业资格考试而收取的费用。
“培训类收费”指根据法律、法规规定开展强制性培训活动而收取的费用。
“其他类收费”指上述六类收费以外的行政事业性收费。
“本年取消或停止收费”和“本年降低收费”中“涉及金额”为该取消、停止或降低项目上一年度的收费额。
二、表二填写说明
表二由国务院、省级价格主管部门根据收费许可证核发和年审情况汇总填写。其中:
“核发收费许可证”指按本统计年度内收费单位持有收费许可证数量情况,分别统计收费许可证正本数和副本数。即核发收费许可证数=收费单位已取得的收费许可证数+本年度新核发收费许可证数-本年度注销收费许可证数。
年审率=实际年审的收费单位数/应年审的收费单位数×100%。
三、表三填写说明
表三由各级价格主管部门填写。
(一)统计方法
完成表三的统计工作,包括三个步骤:
1、国务院价格主管部门在表三上填列中央审批收费项目名称及其基本情况,并通过收费统计软件将其下发给省级价格主管部门(每年一次)。填列内容包括:中项中标收费项目的收费部门、名称、编码、级别、属性、收费依据、收费标准和资金管理方式等内容(即甲、乙、丙、丁、戊、1、2、3、4、5、6、7栏内容);中项省标收费项目的收费部门、名称、编码、级别和属性等内容(即甲、乙、丙、1、2、3、4、5、6、7栏内容)。
2、省级价格主管部门在收到国务院价格主管部门填写后的表三后,补充填列本省省级收费项目名称及其基本情况,形成在本省范围内使用的统计表格,并下发各市、县级价格主管部门。填列内容包括:中项省标收费项目的收费依据、收费标准等内容(即丙、丁、戊栏内容);省项省标收费项目的收费部门、名称、编码、级别、属性、收费依据、收费标准和资金管理方式等内容(即甲、乙、丙、丁、戊、1、2、3、4、5、6、7栏内容)。
3、各级价格主管部门在此表格上填列相应的收费数据,通过“分级填写、上级汇总、逐级累加”的办法完成统计工作。具体做法是:(1)县级价格主管部门填列县本级收费金额(即9栏内容),并上报市级价格主管部门;(2)市级价格主管部门填列市本级收费金额(即9栏内容),汇总所辖区县上报数据,并将市本级和所辖区县收费金额累加,填列本市行政区域的收费总额(即8栏内容),并上报省级价格主管部门;(3)同样的方法,省级价格主管部门填列省本级收费金额,并汇总市级价格主管部门上报数据,累加统计出全省行政区域的收费总额,并上报国务院价格主管部门;国务院价格主管部门填写中央本级收费金额,并汇总全国各省级价格主管部门上报数据,累加统计出全国收费金额。
4、“收费金额”填报中,各级价格主管部门应按照中央和省发布的行政事业性收费目录中的资金管理方式分别统计,涉及缴入中央国库或财政专户的,应在“收费金额”中“缴入中央国库”(即10栏内容)单独填报。统计完成后,各省应分别上报缴入中央和地方国库或财政专户的收费金额。
(二)统计说明
1、“收费项目级别”栏目填写此项收费项目属于几级项目,一级项目填写“1”,二级子项目填写“2”,依次类推。
2、“收费项目属性”栏目包括5项内容:
(1)“性质”指此项收费属于行政性收费还是事业性收费。属于行政性收费填写“1”,属于事业性收费则填写“2”。
(2)“权限”指此项收费的审批权限。中项中标项目填写“1”;中项省标项目填写“2”;省项省标项目填写“3”;其他项目填写“4”。
(3)“类别”栏目填写此项收费所属类别。行政管理类收费填写“1”(证照类收费填写“1.1”),资源补偿类收费填写“2”,鉴定类收费填写“3”,考试类收费填写“4”,培训类收费填写“5”,其他类收费填写“6”。
(4)“新增”指此项收费是否属于本年度新增项目。属于新增项目的填写“1”;否则,填写“2”。
(5)“涉企或涉农”指此项收费是否涉及企业或涉及农民。属于涉及企业的填写“1”;涉及农民的填写“2”;其他填写“3”。(可以有同时涉企、涉农的情况)
详细填写收费项目的属性,可满足多种条件的组合查询、统计等要求。
(三)相关问题的说明
1、在填列收费项目时,需要划分收费项目的级别。对此,应本着实用性原则:对重要的、具有统计意义的收费项目,应尽量划分细致;对没有统计意义的收费项目,应尽量减少划分的级别(相应地,收费标准内容可填列得复杂一些)。为减少工作量,各收费项目划分级别原则上不超过两级。具体的级别划分:中央审批的项目,由国务院价格主管部门划分,各省(区、市)审批的项目,由省级价格主管部门划分。
2、收费标准复杂繁多的,收费依据可直接填写“见XXXX(文号)文件”,并提供该文件的电子文本。
四、表四填写说明
表四由国务院、省级价格主管部门填写。其中,甲、乙、丙、丁、1、2、3、4、5、6栏目内容填写方法同表三;7、8、9栏目填写上一年度的统计数据。






时下,夫妻双方因婚姻感情破裂、在民政部门办理离婚手续时签订的离婚协议上,经常有“房屋归子女继承”的内容。但事后,因房屋权属问题发生纠纷的现象较为普遍,影响其离婚后的正常生活。此类案件看似简单,其实法律关系比较复杂,司法实践中认识不一。


笔者认为,前述协议中的房屋仍属夫妻婚姻存续期间的共同财产,并非子女的个人财产,不产生财产处分效力,理由:


首先,根据法律,夫妻共同财产不能直接通过继承方式来处分。我国婚姻法第三十九条规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理,协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。”根据法律规定,夫妻离婚时共同财产的处理方式是协议优先,但此协议要产生法律效力必须具备相应的有效要件,要意思表示真实并且合法。但实践中,夫妻在离婚时通常并不存在“立遗嘱”的意思表示,双方立下此类协议,原因主要有两点:一是担心另一方再婚后,会出现诸多的合法继承人,而自己的婚生子女日后将会少分财产;二是担心分得房子的一方会卖掉房子,而孩子长大后没房子居住。因而,双方的意思是想将房屋写在孩子名下,归孩子所有。但是,通过“立遗嘱”的方式,孩子不能作为房子的所有人。而民政部门在给当事人办理离婚手续时,可能并未向当事提醒这一点,所以产生这种在财产处置方面有瑕疵的离婚协议。


又根据民法通则第五十八条的规定,违反法律的民事行为无效,并且从行为开始起就没有法律约束力。按照继承法第十六条规定:“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产,并可以指定遗嘱执行人。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。”公民有权将个人财产通过立遗嘱的方式来处分。但是,离婚协议中的财产并非个人财产,而属夫妻共同财产。只有将共同财产分割后变为个人财产,才能通过遗嘱的形式进行处分。直接采用继承的方式分割夫妻共同财产违背继承法的规定。


其次,夫妻双方以立遗嘱的方式来处分共同财产,导致财产权属处于不确定状态,在实践中难以实行。虽然按照法律规定,夫妻对共同财产有共同处分权,但是双方同时以立遗嘱的方式来处分共同财产,会存在三个方面的障碍:一是夫妻离婚后,在任何一方没去世之前,财产还是夫妻共同财产,以立遗嘱的方式来处分共同财产,不便于管理财产;二是夫妻离婚后,任何一方可以改变遗嘱,这是我国继承法及其司法解释允许的,遗嘱改变,以最后的遗嘱为效;三是若一方死亡,只能产生死亡方在夫妻共同财产中的个人财产部分的继承,而另一方在夫妻共同财产中的个人财产部分不产生继承,这样造成夫妻双方立的遗嘱不能同时实现,这也违背立遗嘱的共同愿望。因此,离婚时,夫妻双方以立遗嘱的方式来处分共同财产不可行。


第三,关于“直接将房子写在孩子名下”的问题。父母离婚时双方自愿将共同财产协议归子女所有,这是法律所允许的。根据民法通则第九条的规定:“公民从出生时起到死亡时止,具有民事权利能力,依法享有民事权利,承担民事义务。”法律并未禁止未成年人享有财产权利。当然,未成年人的财产由其监护人管理,而监护人不能随意处分未成年子女的财产。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第六条规定,即“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬,他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力,主张以上行为无效。”作为父母双方自愿协商将共同财产归子女所有,应定为赠与较为合适。共同财产所有人协商一致,有权将共同财产的全部或部分赠与给第三方。根据法律规定,未成年的受赠人有权接受赠予,父母双方自愿将共同财产协议赠与子女合法有效。


但也有人担心,未成年人能否作为房产证上的产权人。既然未成年人能享有财产权利,就能够成为产权人。当然,房屋要从父母名下转为孩子名下,必须办理过户手续,过户手续应由监护人完成。根据物权法第九条的规定,即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”而此种情况不适用除外情形。不动产的物权变动要办理过户登记手续。而财产处分协议并不直接产生物权变动的效力。如果没有办理过户登记手续,处分协议上的财产仍然属于婚姻存续期间的夫妻共同财产。


综上,“房屋归子女继承”的离婚协议并不产生房子归子女所有的法律效力,夫妻共同财产并未分割。父母离婚时要将财产处分给子女,应在协议当中直接写“某某财产归某某子女所有”,或者直接过户给孩子。


(作者单位:中共陕西省委党校)